전세 재계약 통보 기간부터 복비까지 유의사항

전세 재계약은 단순한 연장이 아닌, 임차인의 권리 보호와 향후 주거 안정성을 확보하기 위한 중요한 절차입니다. 

임대차 3법의 시행으로 인해 재계약 시 고려해야 할 사항들이 더욱 복잡해졌습니다. 

따라서 재계약을 앞둔 임차인이라면 아래의 내용을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

1. 전세 재계약 시 확정일자는 어떻게 해야 할까?

전세 재계약의 유형에 따라 확정일자에 대한 처리 방식이 달라집니다.

1) 증액 재계약 시

• 새로운 계약서를 작성하고 증액된 보증금 전체 금액으로 확정일자를 새로 받아야 합니다.
• 기존 계약의 확정일자는 효력을 잃으므로, 반드시 재확정 필요
• 전입신고는 유지되더라도, 확정일자만 갱신하면 보증금 우선변제권 보존 가능

2) 감액 재계약 시

• 기존 계약을 해지하고 새 계약서를 작성하는 것이 원칙
• 감액된 금액으로 새로운 확정일자 등록 필요 (보증금이 줄었다 해도 재확정은 권장)

3) 묵시적 갱신 시

• 별도 계약서 없이 기존 계약 조건을 그대로 유지
• 보증금이 변동되지 않으면 기존 확정일자 그대로 유효
• 단, 보증금이 변동되거나 확정일자 기한(2년 이상 경과)이 지난 경우, 새로 받아야 안전함

2. 전세 재계약 시 중개수수료(복비)는 어떻게 될까?

1) 직접 재계약 시 (임대인·임차인 간 협의)

• 부동산 중개업소를 통하지 않으면 복비는 발생하지 않음
• 단, 공인중개사를 통해 계약서 대필만 요청하는 경우, 5만~10만 원 선의 ‘서류 작성 수수료’가 청구될 수 있음

2) 중개사를 통한 재계약 시

• 새로운 계약서를 작성하는 경우, 중개보수는 보증금 증액분에 대해서만 계산
• 예: 기존 2억 → 2.2억 재계약이면, 2천만 원에 대한 중개수수료만 부과됨
• 계약서상 ‘재계약’ 명시 시 감액 가능, 법정 한도 내에서 협상 가능함

3. 전세 재계약 시 보증금 증액이 있다면?

1) 계약갱신청구권 행사 시

• 2년 연장 시 전월세 상한제 적용, 보증금 인상률 5% 이내로 제한됨
• 5% 이상 증액을 요구한다면 계약갱신청구권은 무효화되며 임차인은 거절할 수 있음

2) 자발적 재계약 또는 4년 경과 후 재계약 시

• 시장 시세 반영한 자유로운 보증금 조정 가능
• 확정일자 및 전입신고, 등기부등본 검토 후 재계약 진행 필요

3) 보증금 증액 시 필수 확인

• 등기부등본 상 근저당·가압류 등 확인 후 우선변제 순위 점검
• 확정일자 반드시 갱신해야 증액된 금액 보호 가능
• 증액분에 대한 세금 신고와 세액공제 유불리 여부도 검토

4. 재계약 통보는 언제까지 해야 하나요?

계약 만료일을 정확히 계산하고, 최소 2개월 전에는 어떤 방식으로든 의사표현을 마쳐야 법적 보호를 받을 수 있습니다.

5. 4년 후 재계약을 원할 경우 어떻게 해야 하나요?

임대차 3법으로 보장된 계약갱신청구권은 1회(2년)만 행사할 수 있습니다. 

즉, 총 4년이 경과된 후에는 갱신청구권을 쓸 수 없고, 임대인의 동의 하에 자율계약을 해야 합니다.

재계약 시 주의할 점:

• 보증금 조정 시 확정일자 및 우선변제권 확보 필수
• 신규 계약으로 간주되어 중개보수 발생 가능성 있음
• 임대인이 거절할 경우, 계약 종료 및 퇴거 협의 필요

단기계약 유도: 일부 임대인이 2년 미만 계약(1년 11개월 등)을 제안하는 경우, 계약갱신청구권을 제한하려는 목적일 수 있으므로 유의해야 합니다.

6. 전세 재계약은 ‘새로운 계약’만큼 중요합니다.

재계약은 기존 계약의 단순한 연장이 아니라, 보증금 보호와 세입자 권리 확보를 위한 ‘실질적 신규계약’에 가깝습니다. 

갱신청구권 사용 여부, 확정일자 효력, 중개수수료 문제, 보증금 증액 범위, 통보 기한 등은 모두 법적 분쟁 가능성과 직결됩니다.

필수 체크리스트

• 계약서 작성 여부와 내용
• 보증금 인상 여부 및 5% 초과 여부
• 확정일자 신규 등록 여부
• 갱신청구권 사용 기한 준수

추천 조치

• 내용증명 또는 문자 통보로 ‘증거’ 확보
• 등기부등본 및 세입자보호 법령 정기 검토
• 보증보험 연장 여부 확인 (전세보증금 반환보증)

→ 꼼꼼한 준비가 결국 내 보증금을 지키고, 법적 분쟁을 막는 최고의 수단입니다.

비상주사무실 불법일까 불안하다면

비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다. 

전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로 

활발하게 이용되며,  원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이 

비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.  

국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 

또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며, 

다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로  하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.

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