114소호사무실
| 구분 | 기존 (2023년) | 개정 (2024년) |
|---|---|---|
| 2주택자 (조정대상지역) | 20% 중과 | 10% 중과 |
| 3주택자 이상 (조정대상지역) | 30% 중과 | 20% 중과 |
| 일시적 2주택자 | 2년 내 기존 주택 매도 | 3년 내 기존 주택 매도 |
| 구분 | 개인 명의 | 법인 명의 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 최고 45% | 법인세율 (10~22%) 적용 |
| 종합부동산세 | 다주택자 중과세율 | 법인세율 적용 (중과세율 없음) |
| 배당소득세 | 해당 없음 | 15.4% 부과 |
1. 양도소득세 절세 전략
소형 주택 활용
- 전용 60㎡ 이하, 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하) 신축 주택은 주택 수에서 제외되어 중과세 회피 가능
지방 미분양 아파트 구매
- 수도권 외 지역, 85㎡ 이하, 6억 원 이하 미분양 아파트도 주택 수에서 제외
저가 주택 활용
- 시가표준액 1억 원 이하 주택은 양도세 중과 대상에서 제외
장기 보유 공제 활용
- 보유 기간이 길수록 공제율 증가, 최대 80%까지 과세표준 감소 가능
2. 종합부동산세 절세 전략
분산 투자
- 가족 간 증여를 통해 주택 분산 보유 (증여세 주의)
임대주택 등록
- 일정 조건 충족 시 종부세 과세대상에서 제외
- 8년 이상 장기 임대 시 추가 혜택
지방 저가 주택 활용
- 시가표준액 3억 이하 지방 소재 주택은 종부세 과세 대상에서 제외
실거주 주택 활용
- 고가 주택 실거주 시 과세표준 산정 시 공제 혜택
- 연령, 보유기간에 따라 최대 80% 공제 가능
3. 기타 절세 전략
취득세 완화 정책 활용
- 6억 원 이하 주택에 대한 취득세 완화 정책 2025년 말까지 연장
매도 순서 최적화
- 부동산 매도 시 순서를 조정하여 전체 세금 부담 감소
임대주택사업자 혜택 활용
- 거주 주택 매도 후 임대주택에 2년 거주하여 비과세 혜택 받기
연간 양도세 합산 활용
- 손실과 이익이 발생한 부동산을 같은 해에 처분하여 양도세 부담 감소
재산세 및 종부세 기준일 활용
- 매수 시 잔금일을 6월 2일 이후로 설정하여 해당 연도 재산세, 종부세 절감
이러한 전략들을 활용하여 다주택자들도 합법적으로 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
다만, 개인의 상황에 따라 적용 가능한 전략이 다를 수 있으므로, 전문가와 상담하여 최적의 절세 방안을 찾는 것이 좋습니다.
Q: 다주택자가 취득세를 절약하는 가장 효과적인 방법은?
A:
다주택자가 취득세를 절약하는 가장 효과적인 방법은 다음과 같습니다.
1. 소형 주택 구입: 전용면적 60㎡ 이하, 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하)의 신축 주택을 구입하면 .
주택 수에서 제외되어 취득세 중과를 피할 수 있습니다.
2. 지방 미분양 아파트 활용: 수도권 외 지역에서 전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하의 미분양 아파트를 구입하면 주택 수에서 제외됩니다.
3. 분양권 또는 입주권 취득: 분양권은 취득세가 없고, 입주권은 멸실 이후 취득 시 토지에 대해서만 4.6%의 취득세가 부과됩니다.
4. 무허가건축물 취득: 주택법상 주택으로 인정되지 않아 4.4%의 취득세만 부과됩니다.
5. 비수도권 또는 인구감소지역 주택 구입: 일부 지역에서는 다주택자도 취득세 면제 혜택을 받을 수 있는 법안이 검토 중입니다.
Q: 보유세를 줄이는 데 도움이 되는 공동명의 전략은?
A:
보유세를 줄이는 데 도움이 되는 공동명의 전략은 다음과 같습니다.
종합부동산세(종부세) 절감 전략
공동명의를 통한 과세표준 분산
- 부부가 주택을 공동명의로 소유하면 각각 6억원씩 총 12억원의 기본공제를 받을 수 있어 과세표준이 낮아집니다.
- 예를 들어, 공시가격 20억원 이하의 주택의 경우 공동명의가 단독명의보다 유리할 수 있습니다.
1세대 1주택 특례 활용
- 부부 공동명의 1주택의 경우, 한 명만 주택 소유자로 신청하면 12억원 공제와 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있습니다.
재산세 전략
- 재산세는 물건별로 과세되므로 공동명의와 단독명의의 차이가 없습니다.
주의사항
상황에 따른 전략 선택
- 주택 가격과 개인 상황에 따라 공동명의가 항상 유리한 것은 아닙니다. 예를 들어, 25억원 이상의 고가 주택의 경우 단독명의가 유리할 수 있습니다.
기존 부동산의 명의 변경 시 고려사항
- 이미 등기된 부동산의 명의를 변경할 때는 증여세, 취득세 등의 추가 비용을 고려해야 합니다.
신규 취득 시 공동명의 추천
- 새로운 부동산을 구입할 때 공동명의로 등기하는 것이 가장 효과적인 절세 방법입니다.
Q: 장기보유특별공제를 활용할 때 주의할 점은?
A:
적용 대상 및 조건
- 보유기간이 3년 이상인 부동산(토지, 건물, 주택, 조합원 입주권 등)에만 적용됩니다.
- 1세대 1주택자의 경우, 2년 이상 거주해야 특례 공제율(최대 80%)을 적용받을 수 있습니다.
공제율 계산
- 일반 공제율(표1)은 연 2%씩 최대 30%까지 적용됩니다.
- 1세대 1주택 특례 공제율(표2)은 보유기간과 거주기간에 각각 4%씩 적용되며, 최대 80%까지 공제 가능합니다.
특수 상황 고려
- 용도변경된 부동산의 경우, 보유기간 계산 방법이 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.
- 주택과 부수토지의 취득시기가 다른 경우, 각각의 보유기간을 고려해야 합니다.
상속 시 주의사항
- 상속받은 주택의 경우, 특례 공제 적용 여부 판단 시 피상속인의 거주기간을 합산할 수 있습니다.
- 그러나 공제율 계산 시에는 상속인 본인의 명의로 보유한 기간만 고려됩니다.
기타 주의사항
- 미등기 양도자산이나 다주택자의 조정대상지역 내 주택 양도 시 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다.
- 양도차익과 양도차손이 동시에 발생하는 경우, 공제 적용 순서에 주의해야 합니다.
- 고가 겸용주택의 경우, 주택부분과 상가부분의 공제율이 다르게 적용될 수 있습니다.
Q: 조정대상지역에서 다주택자에게 적용되는 특별한 세금 규제는?
A:
조정대상지역에서 다주택자에게 적용되는 특별한 세금 규제는 다음과 같습니다.
양도소득세 중과세
- 일반적으로 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 추가로 부과합니다.
- 그러나 현재 이 중과세 조치는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 유예되어 있습니다.
장기보유특별공제 제한
- 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 일반적으로 장기보유특별공제가 배제됩니다.
종합부동산세 강화
- 다주택자의 경우 종합부동산세율이 더 높게 적용됩니다.
- 예를 들어, 과세표준 3억 원 이하의 경우 2주택 이하는 0.6%, 3주택 이상은 1.2%의 세율이 적용됩니다.
취득세 중과
- 일반적으로 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 취득할 경우 취득세가 중과됩니다.
이러한 규제들은 부동산 시장 안정화를 위해 도입되었지만, 현재 일부 조치들이 한시적으로 완화되어 있는 상태입니다.
특히 양도소득세 중과 유예 조치로 인해 2026년 5월 9일까지는 다주택자도 조정대상지역 내 주택 매각 시 기본세율(6~45%)만 적용받을 수 있습니다.
1) 외근 등으로 사무실 출근 빈도가 낮은 경우
2) 사무실 임대 및 사용 전반에 들어가는 비용이 부담인 경우
3) 재택근무가 가능하지만 사업자등록증 상 내 주소가 알려지는 것이 꺼려지는 경우
4) 세금, 고지서 등 사업과 관련된 우편물 관리가 필요한 경우
5) 기업 이미지 강화를 위해 주요지역 및 산업단지 주소가 필요한 경우
6) 다른 지역에 지점 또는 지사를 설립하려는 경우
비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다.
전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로
활발하게 이용되며, 원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이
비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.
국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부
또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며,
다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.
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* 안산점 : 경기 안산시 단원구 광덕대로 154, 로데오타운 A동 4층
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