114소호사무실
집을 사고파는 계약을 체결한 후, 계약을 파기하거나 해지하고 싶어진 상황.
막연히 ‘계약금만 날리면 되겠지’, ‘계약서 작성 당일이니까 취소해도 괜찮겠지’ 생각하셨다면 꼭 이 글을 읽어보셔야 합니다.
부동산 매매계약은 법적 효력이 강력한 민사계약이며, 계약 당일이라도 해제 요건을 충족하지 않으면 위약금 부담이 크고 법적 분쟁도 생길 수 있습니다.
부동산 계약은 민법상 계약이므로, 계약 당사자 합의 없이 일방적으로 ‘해지’할 수 없습니다.
다만 아래 조건 중 하나에 해당할 경우 해지가 가능합니다.
① 쌍방 합의로 해지 (합의해제)
- 가장 깔끔한 해지 방식
- 계약서에 따른 계약금 반환 및 배상 없음 or 특약에 따른 처리
② 민법상 해제권 행사
민법 제565조에 따라 ‘계약금’을 지급한 경우,
- 매수인은 계약금을 포기하고 해제 가능
- 매도인은 배액을 상환하고 해제 가능
단, ‘이행에 착수하기 전까지’여야 합니다.
많은 분들이 "계약서 작성한 지 1시간도 안 됐는데, 아직 돈도 안 보내서 괜찮지 않나?"라고 묻습니다.
하지만 계약은 구두가 아닌 ‘서면(계약서)’으로 체결되며, 계약서 작성 즉시 법적 효력이 발생합니다.
돈을 보내지 않았더라도 계약 의사가 확정되었으면 일방 해제는 위약 사유가 됩니다.
특히 가계약금이 오고간 경우, 해지는 더욱 까다롭습니다.
가계약도 법적으로는 본계약의 일부로 취급되며, 계약금을 기준으로 위약금 책임이 발생할 수 있습니다.
| 파기 주체 | 계약금 처리 |
| 매수인 | 계약금 전액 몰수 |
| 매도인 | 계약금의 2배 반환 (배액배상) |
| 이행 착수 후 | 해제권 소멸 → 위약금 및 손해배상 청구 소송 가능 |
이행 착수란?
이 때, 계좌 송금은 하지 않았어도 문자/카톡으로 ‘송금 준비됨’을 알린 것만으로도 '이행의 제공’에 해당될 수 있습니다.
즉 계약 파기가 어려워진다는 소리죠.
그럼 어떠한 행위가 '이행의 착수'로 인정이 될까요?
| 행위 | 이행 착수 해당 여부 | 설명 |
| 중도금 지급 | ✅ 해당 | 실제 계약상 대금 일부가 실행됨 |
| 이사 준비·잔금 송금 약속 | ✅ 해당 가능성 높음 | 이행 의사와 행동이 드러남 |
| 매수인이 등기 서류 요청 | ✅ 해당 | 실제 이행을 위한 구체적 요청 |
| 문자나 카톡으로 이행 의사 전달 | ✅ 일부 인정됨 | 명시적 의사 표시가 확인되면 해당 가능 |
| 단순한 문의나 준비 | ❌ 해당 안 됨 | 구체적 실행이 없는 경우 |
쉽게 말해 당사자 중 한 명이 실질적으로 계약을 이행하려고 움직였고,
그 사실을 상대방도 인지했거나 인지할 수 있는 상황이면 이행의 착수로 봅니다.
| 단계 | 설명 |
| ① 의사 통지 | 문자·내용증명 등 해지 의사 증거를 남김 |
| ② 계약금 처리 | 계약금 포기 또는 배액 반환 |
| ③ 공인중개사 통보 | 중개업소에 해지 사실 통지, 수수료 협의 |
| ④ 서면 작성 (선택사항) | 분쟁 예방 위해 ‘해지 합의서’ 작성 권장 |
특히 내용증명 발송은 분쟁 예방의 핵심 수단입니다. 전화보다는 문자 또는 공문이 법적 효력을 갖습니다.
부동산 중개수수료는 계약 체결 시점이 기준입니다.
수수료를 줄이기 위해선 계약서 작성 전 중개업자와 협의 해두는 것이 좋습니다.
ex) “잔금까지 진행했을 경우에만 지급하겠다”는 특약 추가
Q1. 매수인이 계약 당일 ‘다른 집이 더 마음에 들어서 취소하겠다’고 하면?
A. 계약서 작성이 완료되었고 계약금 송금 전이라도, 법적 계약은 성립 된 상태입니다.
계약금 전액을 포기해야 하고, 매도인은 손해배상 청구 가능성도 있습니다.
Q2. 중도금을 보내기 전에 매도인이 계약을 파기하면?
A. 매도인이 계약금의 2배를 배상 해야 하며, 이행 착수 이전이라도 매수인이 입증하면 추가 손해배상도 가능합니다.
Q3. 중개보수는 계약 파기해도 줘야 하나요?
A. 계약서가 작성되었고 당사자 간의 합의가 없었다면 지급 의무가 있습니다.
다만 협의로 면제 받는 경우도 많습니다.
| 항목 | 체크 내용 |
| 계약금 송금 전 | 계약서 작성 시 이미 법적 효력 발생함 |
| 이행 착수 여부 | 문자·서류·송금의사 표시만으로도 ‘착수’ 인정 |
| 해지 절차 | 해지 의사 명확히 전달 + 내용증명 추천 |
| 수수료 문제 | 계약서 작성 이후라면 일부 부담 발생 가능 |
| 손해배상 가능성 | 일방 파기 시 민사 소송 대상 가능 |
결론적으로 ‘마음이 바뀌었다’는 사유는 통하지 않습니다.
- 부동산 계약은 민법상 강력한 계약 행위 입니다.
- 서면 작성 후 단순 변심은 통하지 않으며, 계약금 손실 + 법적 책임까지 따를 수 있습니다.
- 특히 ‘이행착수’ 이후라면 상대방이 해제권을 행사할 수 없게 되므로, 계약 파기를 원한다면 그 전에 정확한 절차를 밟아야 합니다.
계약 전, ‘신중한 판단 + 특약사항에 해제 조건 명시’가 가장 확실한 리스크 관리입니다.
1) 외근 등으로 사무실 출근 빈도가 낮은 경우
2) 사무실 임대 및 사용 전반에 들어가는 비용이 부담인 경우
3) 재택근무가 가능하지만 사업자등록증 상 내 주소가 알려지는 것이 꺼려지는 경우
4) 세금, 고지서 등 사업과 관련된 우편물 관리가 필요한 경우
5) 기업 이미지 강화를 위해 주요지역 및 산업단지 주소가 필요한 경우
6) 다른 지역에 지점 또는 지사를 설립하려는 경우
비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다.
전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로
활발하게 이용되며, 원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이
비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.
국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부
또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며,
다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.
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