114소호사무실
전세계약 해지 및 갱신 통보는 임대인의 법적 권리 행사와 직결되며, 절차와 기한을 지키지 않으면 자동 갱신 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
특히 주택임대차보호법 개정 이후 임대인의 해지 의사 통보는 더욱 엄격한 기준이 적용되고 있습니다.
아래는 2025년 현재 기준으로 임대인이 전세 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 때 반드시 알아야 할 모든 내용을 정리한 전문 가이드입니다.
| 구분 | 묵시적 갱신 | 갱신청구권 행사 |
| 의미 | 임차인이 아무런 행동을 하지 않고 계약 만료일까지 거주하고, 임대인도 별도 통지를 하지 않은 경우 자동 연장됨 (주임법 제6조) | 임차인이 계약 만료 6개월~2개월 전에 “갱신 원한다”고 명시적으로 요구함으로써 연장되는 법적 권리 (주임법 제6조의3) |
| 계약 기간 | 2년 자동 연장 | 1회, 2년 보장 |
| 해지 통보 가능 시점 | 언제든지 가능 (단, 통보 후 3개월 지나야 효력 발생) | 가능하긴 하지만, 임대인의 동의 없이 바로 해지 불가 – 해지 통보 후 3개월 경과 후 효력 발생 |
| 임대인 입장 | 정당한 사유 없이는 해지 못함 | 법이 보장하는 갱신을 받아들여야 함 (단, 2년 후 계약 종료됨) |
| 주체 | 주로 양측 모두 소극적일 때 발생 | 임차인이 적극적으로 갱신 요청할 때 발생 |
| 통지 요건 | 특별히 없음 (기한 지나면 자동) | 반드시 기한 내에 서면 또는 확정된 방식으로 통지해야 유효 |
묵시적 갱신이 발생하면 임대인은 아래와 같은 제한을 받습니다.
예시: 통보를 놓쳐 2025.5.31 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 → 2027.5.31까지 동일 조건으로 계약 유지해야 함.
임차인은 중간에 통보 후 3개월 뒤 퇴거 가능.
| 통보 내용 | 법적 기한 | 법적 효과 |
| 계약 종료 및 퇴거 요청 | 계약 만료일 기준 6개월 전~2개월 전 | 기한 내 통보하지 않으면 계약 자동 갱신(묵시적 갱신) |
| 계약 조건 변경 (보증금, 월세 인상 등) | 6~2개월 전 서면 통지 | 미통보 시 기존 조건 그대로 2년 연장됨 |
주의사항
임대인은 단순한 사정 변경으로는 갱신 거절이 어렵고, 반드시 아래와 같은 ‘정당한 사유’가 있어야 합니다.
(주택임대차보호법 제6조의3 제1항)
1) 본인 또는 직계존비속의 실거주 목적
2) 임차인의 계약상 의무 위반
3) 정당한 사용 목적
내용증명 예시 문구:
임대차계약(서울시 강서구 ○○동 ○○아파트, 보증금 1억 원, 계약기간 2023.6.1 ~ 2025.5.31)에 대해 다음과 같이 통보드립니다.
임차인의 계약 종료 후 퇴거를 요청드리며, 본인은 2025.6.1부터 해당 주택에 실거주할 계획입니다. 이에 따라 계약 갱신은 하지 않겠습니다.
본 통지는 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 ‘정당한 갱신 거절 사유’에 해당함을 알립니다.
2025.3.1
(임대인 이름, 주소, 연락처)
전달 방식 권장 순서:
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 반드시 실제 거주를 해야 하며, 그렇지 않을 경우 임차인으로부터 손해배상청구 또는 계약 연장 소송 대상이 될 수 있습니다.
실거주 입증 방법:
불이행 시 법적 책임:
임대인은 보증금 또는 임대료 조건을 변경하려는 경우 다음 사항을 따라야 합니다.
예시 문구:
계약 종료일(2025.5.31)을 앞두고 계약 연장을 희망하나, 보증금을 1.2억 원에서 1.4억 원으로 조정하고자 합니다.
이에 동의하신다면 재계약을 진행하고, 동의하지 않을 경우 2025.3.31까지 이의 여부를 회신 바랍니다.
| 항목 | 핵심 요건 | 주의사항 |
| 계약 해지 통보 | 계약 종료 6~2개월 전 | 기한 미준수 시 묵시적 갱신 발생 |
| 갱신 거절 | 정당한 사유 + 기한 내 통보 | 실거주 증명 불충분 시 법적 불이익 |
| 조건 변경 | 서면 통지 + 동의 필요 | 미동의 시 변경 효력 없음 |
| 묵시적 갱신 | 양측 무대응 시 자동 2년 연장 | 임차인은 언제든지 해지 가능(3개월 후 효력) |
Q1. 임차인이 계약갱신청구권을 썼는데 중간에 그만두고 싶어요. 가능할까요?
A: 해지는 가능합니다.
하지만 갱신을 요구한 입장에서 중도 해지는 위약금 또는 실손해 배상 책임이 따를 수 있습니다.
최소한 3개월 전 통보는 해야 하며, 합의 해지가 바람직합니다.
Q2. 임대인이 계약 만료일 직전에 “퇴거하라”고 문자로 통보했어요. 유효한가요?
A: 아닙니다.
계약 종료 통보는 6~2개월 전까지 서면으로 전달되어야 하며, 늦거나 형식이 부정확하면 무효로 보고 묵시적 갱신이 됩니다.
Q3. 묵시적 갱신되었는데 이사를 가고 싶어요. 언제 통보해야 하나요?
A: 언제든지 통보 가능합니다.
단, 통보 후 3개월이 지나야 계약이 종료되며, 보증금 반환을 받을 수 있습니다.
Q4. 임차인이 이사를 가겠다고 하는데, 보증금을 언제까지 줘야 하나요?
A: 묵시적 갱신 상태라면 통보 후 3개월 후에 반환 의무가 발생합니다.
그 이전에는 보증금을 반환하지 않아도 불이익이 없습니다.
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비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다.
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활발하게 이용되며, 원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이
비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.
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