1주택자 이런 경우엔 취득세 얼마일까?

1주택자라면 부동산 취득 시 취득세가 얼마인지 상대적으로 단순하다고 생각하기 쉽습니다. 

하지만 실제로는 취득 시점, 주택 가격, 지역 여부(조정대상지역), 기존 주택 처분 계획 등에 따라 세율이 달라지며, 

실수하면 중과세 대상이 될 수도 있습니다.

이 글에서는 2025년 기준 1주택자의 상황별 취득세 계산 기준을 실사례 중심으로 정리하고, 

실무에서 자주 발생하는 오해와 주의사항까지 모두 담았습니다.

1. 1주택자 취득세 관련 기본 사항들

1주택자가 새로운 주택을 취득할 경우 취득세는 주택가격(취득가액 또는 시가표준액) 기준으로 누진 세율이 적용됩니다.

※ 시가표준액이란? 국토부에서 고시하는 공시가격 또는 실거래가보다 낮을 수 있는 세무기준용 평가액입니다.

• 위 세율은 본인과 세대원 전원이 주택 1채만 소유한 경우에 한함
• 조정대상지역, 일시적 2주택 등 예외에 해당하면 중과세율 적용

2. 공시가격 1억 원 이하 주택, 취득세는 얼마나 낼까?

정부는 저가 실수요자 보호를 위해 공시가격 1억 원 이하의 주택에 대해 취득세 감면 규정을 두고 있습니다.

 생애최초 주택 취득의 경우

• 본인 명의의 첫 주택이어야 함 (세대원 전원 무주택)
• 연소득 7천만 원 이하, 부부합산 8천만 원 이하
• 취득면적 및 시가요건은 지방자치단체 조례 기준 적용

 일반 1주택자의 경우

• 공시가격이 1억 원 이하라면 1.0% 세율 적용
• 단, 조정대상지역에서의 취득이라면 예외 가능

3. 조정대상지역에서 일시적 2주택일 경우

1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고, 새로운 주택을 조정대상지역 내에 추가로 취득하면 취득세가 중과세율로 올라갈 수 있습니다.

일시적 2주택으로 인정받기 위한 요건

※ 요건 충족 시 일반세율(최대 3%) 적용, 미충족 시 중과세율(8~12%) 적용

실제 사례

• A씨가 강남구(조정대상지역) 아파트를 10억 원에 취득
• 기존 주택은 인천 → 1년 내 매도 예정
• 요건 충족 시 → 취득세 3% (3,000만 원)
• 미충족 시 → 취득세 12% (1억 2,000만 원)

주의: 매도계획서 제출 및 처분 증빙 필요

4. 1주택자라면 꼭 알아야 할 취득세 실무 팁

• 6~9억 구간은 누진세율 → 예정보다 세금 많아질 수 있음
• 생애최초 감면은 세대원 전원 무주택 → 배우자, 자녀 이력 주의
• 오피스텔 실거주 시 주택으로 간주 → 중과세 대상 가능
• 분양권·입주권도 등기 시점부터 주택 수 포함
• 부부 공동명의라도 세대 단위로 주택 수 판단
• 30세 미만 미혼 자녀 세대분리 시 무효
• 감면은 신청제 → 신청서 + 증빙 필수
• 납부 후 서류 보관 필수 → 납부확인서, 과세증명서 등

5. 실전 체크리스트 – 취득세 실수 방지하기

• ✔ 계약 전에 조정대상지역 여부 확인
• ✔ 기존 주택 처분 기한 계획 수립
• ✔ 생애최초 감면 대상이라면 신청서 + 증빙 준비
• ✔ 공동명의 판단 → 각자 요건 따져야
• ✔ 오피스텔/분양권 등 주택 간주 여부 체크
• ✔ 미혼 자녀 세대분리 전략 무의미

1주택자라도 상황에 따라 취득세가 1%에서 12%까지 갈릴 수 있습니다. 

단순히 “나는 1주택자니까 괜찮겠지”라는 생각은 위험합니다. 

특히 조정대상지역 내 일시적 2주택, 공동명의 판단, 감면 요건 누락 등으로 인해 세금 부담이 갑자기 커질 수 있으니 꼭 주의하세요.