114소호사무실
부동산 투자를 고려하는 많은 사람들이 "공매와 경매의 차이점"에 대해 궁금해합니다.
공매(公賣)와 경매(競賣)는 모두 부동산을 매각하는 방식이지만 진행 주체, 절차, 물건의 성격에서 차이가 있습니다.
본 가이드에서는 부동산 공매란 무엇인지 경매와 공매의 차이점(장단점), 공매 물건을 찾는 방법에 대해 상세히 알아보겠습니다.
부동산 공매(公賣)란 국가, 공공기관, 금융기관 등이 소유한 부동산을 경쟁 입찰 방식으로 매각하는 절차를 의미합니다.
즉, 세금 체납, 압류, 국유재산 매각 등의 사유로 정부나 기관이 직접 부동산을 처분하는 방식입니다.
공매의 경우 국가 기관이 직접 진행하는 만큼, 사전에 권리 관계가 정리된 상태인 경우가 많아 법적 리스크가 적고, 초보 투자자도 쉽게 접근 가능 하다는 장점이 있습니다.
쉽게 말해, 공매는 "정부나 공공기관이 부동산을 직접 매각하는 방식" 입니다.
부동산 공매와 경매는 부동산을 매각하는 방식이라는 점에서 비슷하지만,
절차와 운영 주체가 다르며, 투자자 입장에서 고려해야 할 장단점도 차이가 있습니다.
| 구분 | 공매 | 경매 |
| 진행 주체 | 한국자산관리공사(캠코), LH, SH 등 공공기관 | 법원(강제경매, 임의경매) |
| 진행 이유 | 세금 체납, 공공기관 자산 매각 | 대출 연체, 세금 체납, 채권 변제 |
| 절차 | 온비드(온라인 입찰) 진행 | 법원 경매 진행 |
| 입찰 방식 | 기한 내 최고가 입찰 방식 | 정해진 법원 경매일에 입찰 진행 |
| 권리 분석 | 비교적 쉬움 (국가 소유, 선순위 문제 적음) | 필수 (근저당, 가압류 등 분석 필요) |
| 명도 소송 가능성 | 적음 (공공기관 매각이라 명도 쉬움) | 높음 (거주자 퇴거 절차 필요) |
| 낙찰 후 절차 | 계약금 납부 후 소유권 이전 | 법원 진행 후 잔금 납부 및 등기 이전 |
요약하면, 공매는 정부·공공기관이 직접 진행하고, 경매는 법원이 강제 매각하는 방식입니다.
TIP: 공매는 초보 투자자가 접근하기 쉬운 반면, 입찰 경쟁이 치열해 낙찰가가 높아질 가능성이 큼
공매 부동산은 정부와 공공기관이 운영하는 ‘온비드(ONBID)’ 사이트에서 확인할 수 있습니다.
온비드는 캠코(한국자산관리공사)에서 운영하는 공매 플랫폼으로 공공기관이 보유한 자산을 매각하는 곳입니다.
1) 온비드 접속 및 회원가입
- [온비드 공식 홈페이지](https://www.onbid.co.kr)에 접속
- 회원가입 후 로그인 (일반인도 회원가입 가능)
2) 공매 물건 검색
- "부동산" 카테고리 선택
- 원하는 지역 및 가격대 설정 후 검색
- 감정평가 금액 및 현재 입찰가 확인
3) 상세 정보 확인
- 등기부등본, 감정평가서, 임차인 현황 보고서 다운로드
- 건물 상태 및 입찰 기한 확인
4) 입찰 참여
- 입찰 보증금(최저가의 10%) 납부
- 최고가 입찰자가 낙찰 받음
TIP: 초보자는 "선순위 임차인 없는 물건"부터 시작하는 것이 안전합니다.
입찰 경쟁이 치열할 수 있음
- 공매 물건은 정보가 공개되어 있어 경쟁률이 높을 가능성 큼
- 감정가보다 지나치게 높은 가격으로 낙찰될 수 있음
잔금 납부 기한이 짧음
- 공매 낙찰 후 30일 이내 잔금 완납 필요 (경매보다 짧음)
- 자금 조달 계획 필수 (대출 가능 여부 사전 확인)
등기부등본 필수 확인
- 간혹 압류, 저당권 등 선순위 권리가 남아 있을 수 있음
- 반드시 등기부등본 및 권리분석 필요
재공매 시 가격 하락 가능성 있음
- 최초 공매에서 유찰될 경우 감정가가 하락할 가능성이 있음
- 재공매 진행될 때 더 저렴한 가격으로 낙찰 가능
TIP: 공매 물건이 유찰될 가능성이 높다면 재공매(2차, 3차)를 기다리는 것도 전략
공매는 초보자가 접근하기 쉽고, 명도가 비교적 간단하지만, 입찰 경쟁이 치열하고 가격이 높아질 가능성이 큼
경매는 법원에서 진행되며, 시세보다 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있지만, 명도 리스크가 존재하고 권리 분석이 필수
투자 성향에 따른 추천
부동산 공매와 경매는 각각의 장점과 단점이 있으므로, 투자 목적과 경험 수준에 맞춰 접근하는 것이 중요합니다.
1) 외근 등으로 사무실 출근 빈도가 낮은 경우
2) 사무실 임대 및 사용 전반에 들어가는 비용이 부담인 경우
3) 재택근무가 가능하지만 사업자등록증 상 내 주소가 알려지는 것이 꺼려지는 경우
4) 세금, 고지서 등 사업과 관련된 우편물 관리가 필요한 경우
5) 기업 이미지 강화를 위해 주요지역 및 산업단지 주소가 필요한 경우
6) 다른 지역에 지점 또는 지사를 설립하려는 경우
비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다.
전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로
활발하게 이용되며, 원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이
비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.
국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부
또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며,
다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.
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