상가 임대 전 알아야 할 사항들-

임대료 인상, 환산보증금 등

상가 임대를 고려할 때 임대인과 임차인 모두 반드시 숙지해야 할 사항이 있습니다.

특히, 상가임대차보호법은 상가 임차인의 권리를 보호하고 임대차 계약의 안정성을 보장하는 중요한 법률입니다.

환산보증금, 계약갱신 요구권, 임대료 인상 제한, 적용 범위 등을 명확히 이해하지 못하면 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

본 가이드에서는 상가 임대차 계약 체결 전 반드시 알아야 할 핵심 사항을 전문적이고 디테일하게 설명해드립니다.

1. 상가임대차보호법 환산보증금 – 보호받을 수 있는 계약인지 확인!

환산보증금이란?

환산보증금은 보증금과 월세를 일정한 방식으로 계산하여 산출하는 금액으로, 상가임대차보호법 적용 여부를 결정하는 기준이 됩니다.

환산보증금 계산법

환산보증금 = 보증금 + (월세x100)

예제 1 – 환산보증금 계산 

• 보증금: 5,000만 원
• 월세: 300만 원
• 환산보증금=5,000만 원+(300만 원×100)=3억5,000만 원

👉 이 경우, 지역별 환산보증금 기준을 초과하면 상가임대차보호법의 일부 보호를 받지 못할 수 있습니다.

2025년 지역별 환산보증금 상한액

👉 환산보증금이 해당 상한 이하이면 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
👉 상한을 초과하면 일부 조항(계약갱신 요구권, 임대료 인상 제한 등)이 적용되지 않을 수 있습니다. 

2. 상가임대차보호법 계약갱신 및 거절 – 최대 10년 보장

임차인은 최대 10년까지 계약을 갱신할 수 있는 권리를 가집니다.

하지만 임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없습니다.

계약갱신 요구권

• 임차인은 최초 5년 + 추가 5년 (총 10년)까지 갱신 가능
• 계약 종료 6개월 전~1개월 전 사이에 계약갱신을 요구해야 함

계약갱신 거절 사유 (임대인이 거절할 수 있는 경우)

👉 정당한 사유가 없으면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 없습니다.
👉 재건축·철거 사유로 거절 시 임차인은 일정 보상금을 받을 수 있습니다. 

3. 상가임대차보호법 임대료 인상 – 연 5% 이상 못 올린다!

임대인은 임대료 인상을 마음대로 할 수 없으며,

법적으로 1년 단위 최대 5%까지만 인상 가능합니다.

임대료 인상 제한

• 연 최대 5% 이내 인상 가능
• 1년 미만의 계약에서는 임대료 인상 불가
• 환산보증금 초과 시, 5% 제한 적용 X (시장 가격에 따라 자유롭게 조정 가능)

예제 2 – 임대료 인상 계산

• 현재 월세: 200만 원
• 연 최대 인상 가능액: 5% = 10만 원
• 최대 인상 후 월세: 210만 원

👉 환산보증금을 초과하면 연 5% 제한이 적용되지 않습니다. (임대인-임차인 협의 필요)

4. 상가임대차보호법 적용범위 – 내 계약은 보호받을 수 있을까?

상가임대차보호법은 모든 상가 임대차 계약에 적용되지 않습니다.

다음 조건을 충족해야만 법의 보호를 받을 수 있습니다.

적용 요건

1) 사업자등록 대상인 상가건물이어야 함

•  임차인이 사업자등록을 해야 법적 보호 가능

2) 주된 용도가 영업용 건물이어야 함

•  예: 카페, 음식점, 미용실, 사무실 등

3) 환산보증금 기준 이하일 것

•  지역별 상한액을 초과하면 일부 조항 적용 불가

👉 환산보증금을 초과하면 계약갱신 요구권, 임대료 인상 제한 등의 혜택을 받지 못할 수도 있음

5. 상가 임대차 실전 체크리스트 – 계약 전 필수 확인!

필수 체크리스트

• 환산보증금 계산 (지역별 상한 이하인지 확인)
• 임대차 계약 기간 및 계약갱신 요구권 보장 여부 확인
• 임대료 인상 제한 규정 적용 여부 확인
• 재건축, 철거 등의 계획이 있는지 확인
• 관리비, 추가 비용 (권리금, 시설 보수 비용) 확인

추가 고려사항 (분쟁 예방)

• 건물 하자 및 수리 의무 (누가 부담할지 명확히 합의)
• 주변 상권 및 상가 공실률 체크
• 경쟁 업체 유무 확인 (동종 업종이 과밀 지역인지 분석)

6. 상가 임대 계약, 철저히 준비할 것. 

1. 상가임대차보호법을 정확히 이해하고 계약해야 분쟁을 예방할 수 있음
2. 환산보증금을 기준으로 법적 보호 여부를 확인하고, 임대료 인상 규정을 숙지해야 함
3. 계약 전 체크리스트를 활용하여 철저하게 준비하면 안정적인 임대차 계약 가능

비상주사무실 불법일까 불안하다면

비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다. 

전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로 

활발하게 이용되며,  원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이 

비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.  

국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 

또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며, 

다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로  하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.

지점소개

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