부동산 투자자가 반드시 알아야 할

세법 변화와 절세 전략

1. 2024년 세법 변화 개요

✅ 1세대 1주택 비과세 기준 완화

• 2024년부터 1세대 1주택 비과세 기준이 12억 원으로 상향
• 조정대상지역에서도 1세대 1주택자는 2년 이상 거주 시 비과세 혜택 가능
• 
  

✅ 양도소득세 완화

• 다주택자 양도소득세 중과세율 완화
• 조정대상지역 내 2주택자는 20% → 10% 중과
• 3주택자는 30% → 20% 중과

2. 2024년 개정 세법에 따른 절세 전략

✅ 1세대 1주택 비과세 혜택 최대화

• 12억 원 이하 주택 매도 시 양도세 비과세
• 2년 이상 보유 및 조정대상지역 2년 이상 거주 필요

✅ 다주택자의 양도소득세 절세 전략

• 2024년 이후 매도 시 중과세율 완화 적용
• 일시적 2주택자는 3년 이내 기존 주택 매도 시 양도세 비과세

3. 부동산 투자 절세 사례 분석

📌 사례 1: 1세대 1주택 비과세 혜택 활용

• A씨는 2015년 5억 원에 매입한 아파트를 2024년 11억 원에 매도
• 1세대 1주택 비과세 기준이 12억 원으로 상향됨에 따라 양도소득세 비과세

4. 2024년 세법 변화를 반영한 최적의 부동산 투자 전략

• 12억 원 이하 주택 매도 시 양도세 비과세 혜택 적용
• 다주택자는 중과세율 완화에 따라 2024년 이후 매도 전략 고려
• 법인 명의 부동산 취득 및 임대사업자 등록을 통한 절세 효과 극대화

세법 변화와 절세 전략에 대하여 하단에서 좀 더 자세하게 알아보겠습니다.

주요 세법 변화

다가구주택 관련 개정

- 1세대 1주택 비과세 혜택 및 장기보유 특별공제(장특공) 기준이 변경되었습니다.

- 부동산 용도 판단 기준이 양도일에서 매매계약 체결일로 변경되어 다가구주택 매도인의 세금 부담이 완화되었습니다.

취득세 완화 정책 연장

- 6억 원 이하 주택에 대한 취득세 완화 정책이 2025년 말까지 연장되었습니다.

- 특히 소형 주택과 지방 미분양 아파트 구매자에게 혜택이 됩니다.

종합부동산세 개편

- 종합부동산세 과세 기준이 완화되어 납세자 부담이 줄어들었습니다.

효과적인 절세 전략

1. 장기 보유 전략 활용

- 양도소득세는 보유 기간에 따라 세율이 달라지므로, 장기 보유 시 세금 혜택이 커집니다.

2. 1세대 1주택 비과세 활용

- 1세대 1주택으로 2년 이상 보유 및 거주한 경우, 양도소득세가 비과세됩니다.

3. 부부 공동명의 전략

- 부부 공동명의로 주택을 구입하면 취득세와 재산세 등에서 절세 효과를 볼 수 있습니다.

4. 필요경비 활용

- 취득 시 발생한 비용(취득세, 법무사 수수료, 중개수수료 등)과 보유 중 발생한 비용(수리비, 수선비용 등)을 정확히 기록하여 양도차익 계산 시 공제받을 수 있습니다.

5. 양도 시점 고려

- 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 과세되므로, 6월 1일 이전에 양도하면 해당 연도의 재산세와 종부세를 절세할 수 있습니다.

추가 예상 질문 모음

Q: 2025년 세법 개정으로 부동산 투자자에게 미치는 가장 큰 영향은 무엇인가요?

A:

<다가구주택 관련 세제 변화>

1. 양도소득세 기준 변경

1세대 1주택 비과세 혜택 및 장기보유 특별공제(장특공) 기준이 양도일에서 매매계약 체결일로 변경되었습니다.

2. 장기보유 특별공제 혜택 유지

매매계약 체결 시 주택으로 사용되었다면, 이후 상가로 용도가 변경되어도 최대 80%의 장특공 혜택을 유지할 수 있습니다.

<취득세 및 대출 관련 변화>

1. 취득세 완화

6억 원 이하 주택에 대한 취득세 완화 정책이 2025년 말까지 연장되었습니다.

이는 특히 소형 주택과 지방 미분양 아파트 구매자에게 혜택이 됩니다.

2. 대출 한도 확대

다가구주택을 상가로 취득할 경우, 대출 한도가 최대 80%까지 늘어나 자금 활용도가 높아집니다.

<보유세 조정>

1. 종합부동산세 개편

종합부동산세 과세 기준이 완화되어 납세자 부담이 줄어들었습니다.

2. 공정시장가액비율 상향

공정시장가액비율이 60%에서 70%로 상향되어 과세 표준이 증가하게 됩니다.

이러한 변화들은 전반적으로 부동산 투자자들의 세금 부담을 완화하고, 거래를 활성화 시키는 방향으로 작용할 것으로 예상됩니다. 

특히 다가구주택 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이며, 

투자자들은 이러한 세법 변화를 고려하여 투자 전략을 수립해야 할 것입니다.

Q: 다가구주택 매도 시 세금 부담을 최소화할 수 있는 절세 전략은 무엇인가요?

A:

<1세대 1주택 비과세 활용>

2년 이상 보유 및 거주한 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

3층 이하, 19세대 이하, 바닥면적 660제곱미터 이하의 다가구주택은 

건물 전체에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

<장기보유특별공제 최대화>

보유 기간이 길수록 공제율이 증가하며, 최대 80%까지 과세표준을 감소시킬 수 있습니다.

3년 이상 보유한 경우 최대 80%의 공제를 받을 수 있습니다.

<취득가액 증명 강화>

양도가액을 낮추기 위해 취득 시 발생한 모든 비용(취득세, 법무사 수수료, 중개수수료 등)을 정확히 기록하고 증빙해야 합니다.

<양도 시기 전략적 선택>

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 과세되므로, 5월 말 이전에 양도하면 해당 연도의 보유세를 절감할 수 있습니다.

<임대사업자 등록 활용>

임대사업자로 등록하면 취득세 감면과 종합부동산세 감면 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다.

<소형 주택 및 지방 미분양 아파트 활용>

전용 60㎡ 이하, 6억 이하(비수도권 3억 이하) 신축 주택은 주택 수에서 제외되어 다주택자 중과세를 회피할 수 있습니다.

<분산 투자 전략>

가족 간 증여를 통해 주택을 분산 보유하면 종합부동산세 부담을 줄일 수 있습니다. 단, 증여세에 주의해야 합니다.

비상주사무실 불법일까 불안하다면

비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다. 

전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로 

활발하게 이용되며,  원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이 

비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.  

국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 

또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며, 

다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로  하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.

지점소개

* 강남 학동점 : 서울시 강남구 학동로 165, 마일스디오빌 2층

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* 가산 포휴점 : 서울특별시 금천구 가산디지털1로 225, 에이스가산포휴 11층

* 안산점 : 경기 안산시 단원구  광덕대로 154, 로데오타운 A동 4층

* 인천 스마트밸리점 : 인천 연수구 송도 미래로 30, 스마트밸리 지식산업센터 D동

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* 용인점 : 경기도 용인시 기흥구 구갈로60번길 9, 7층

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