114소호사무실
| 구분 | 기존 (2023년) | 개정 (2024년) |
|---|---|---|
| 비과세 기준 | 9억 원 이하 | 12억 원 이하 |
| 보유 기간 | 2년 이상 | 2년 이상 (조정대상지역은 2년 이상 거주) |
1. 장기보유특별공제 활용
부동산 보유기간에 따라 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있습니다.
2020년부터는 2년 이상 거주 시 1가구 1주택자에게 최대 80% 공제가 적용됩니다.
2. 양도 시기 조절
2건 이상의 양도를 할 경우, 각각 다른 해에 양도하여 낮은 누진세율을 적용받을 수 있습니다.
3. 부부 공동명의 활용
부동산을 부부 공동명의로 소유하면 각자에게 세금이 부과되어 누진세율 구조를 활용할 수 있습니다.
4. 필요경비 증빙 철저
취득세, 등록세, 중개수수료, 리모델링 비용 등의 증빙을 꼼꼼히 챙겨 양도차익에서 공제받을 수 있습니다.
5. 배우자 증여 활용
주택을 배우자에게 증여하고 5년 후 매각하면, 증여 당시 가액을 취득가액으로 인정받아 양도차익을 줄일 수 있습니다.
6. 보유기간 조절
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 경우, 매수인과 협의하여 잔금일을 2년 이후로 조정할 수 있습니다.
7. 노후 주택 멸실 활용
양도하는 주택 외 노후된 주택이 있다면, 양도 전 멸실시켜 1세대 1주택으로 인정받을 수 있습니다.
8. 전문가 상담 활용
세무사나 자산관리사의 도움을 받아 필요경비 항목을 최대한 발굴하고 적절한 절세 전략을 수립합니다.
9. 리모델링 및 개량 비용 활용
부동산 가치를 높이기 위해 지출한 리모델링이나 개량 비용을 필요경비로 인정받아 양도소득세를 절감할 수 있습니다.
Q: 부동산 양도소득세를 계산할 때 주의해야 할 점은?
A:
1. 정확한 양도차익 계산
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산합니다.
취득가액과 필요경비를 정확히 산정하는 것이 중요합니다.
2. 필요경비 증빙 확보
중개수수료, 취득세, 법무사 수수료, 세무대리 신고수수료 등 인정되는 필요경비 항목의 증빙을 철저히 확보해야 합니다.
3. 장기보유특별공제 적용
보유기간에 따라 최대 30%까지 공제가 가능하며, 1세대 1주택자의 경우 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
4. 1세대 1주택 요건 확인
1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이상 거주 요건 등을 충족해야 합니다.
5. 다주택자 중과 여부 확인
현재 다주택자 중과가 2025년 5월 9일까지 배제되지만, 2년 이상 보유 요건을 갖추어야 합니다.
6. 양도 시기 조절
여러 부동산을 양도할 경우, 연도를 나누어 양도하면 누진세율 적용을 피할 수 있습니다.
7. 양도차손 발생 시 통산 고려
양도차손이 발생한 경우, 다른 양도차익과 통산하여 신고할 수 있습니다.
8. 특수관계인 간 거래 주의
가족 간 거래 시 시가와의 차이가 큰 경우 증여세 과세 가능성에 유의해야 합니다.
Q: 부동산 양도소득세를 줄이기 위한 필요한 서류는?
A:
1. 취득 관련 서류
- 매매계약서 (취득 시)
- 중개수수료 영수증
- 법무사 수수료 영수증
- 취득세 및 등록세 납부 영수증
- 소유권 이전 등기 관련 서류
2. 보유 기간 중 발생한 비용 서류
- 대수선 공사 계약서 및 영수증
- 리모델링 비용 증빙 (계약서, 세금계산서, 현금영수증 등)
- 건물 유지보수 관련 영수증 (냉난방 설비 교체 등)
3. 양도 관련 서류
- 매매계약서 (양도 시)
- 양도 중개수수료 영수증
- 양도소득세 신고 대행 수수료 영수증 (세무사 이용 시)
- 공증비용 및 인지세 납부 영수증
4. 기타 서류
- 부동산 등기사항전부증명서(등기부등본)
- 건축물대장
- 토지대장
이러한 서류들을 꼼꼼히 준비하고 보관하면 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받아 세금을 절감할 수 있습니다. 특히 2018년 4월 1일 이후 양도하는 경우부터는 실제 지출이 확인되는 경우 필요경비로 인정받을 수 있으므로, 모든 거래에 대해 증빙서류를 철저히 챙기는 것이 중요합니다.
Q: 다주택자 양도세 중과배제가 연장된 후 절세 전략은 어떻게 변경되나요?
A:
1. 매각 시기 조정
- 중과배제가 2026년 5월 9일까지 연장되어, 다주택자들은 이 기간 동안 기본세율(6~45%)만 적용받을 수 있습니다.
- 조정대상지역 내 주택 매각을 고려 중인 다주택자는 이 기간을 활용해 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.
2. 장기보유특별공제 활용
- 중과배제 기간 동안 장기보유특별공제 적용이 가능해져, 보유기간에 따라 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.
- 2년 이상 보유한 주택에 대해 적용되므로, 보유기간을 고려한 매각 전략이 중요합니다.
3. 주택 수 조정
- 여전히 1세대 1주택 비과세 혜택이 유리하므로, 장기적으로는 주택 수를 줄이는 전략을 고려해야 합니다
- 공시가격이 낮은 주택을 우선적으로 매각하거나 가족에게 증여하는 방안을 검토할 수 있습니다.
4. 지역별 전략 수립
- 조정대상지역 여부에 따라 세금 부담이 달라지므로, 보유 주택의 위치를 고려한 매각 순서를 결정해야 합니다.
- 비조정대상지역 주택을 우선 매각하는 것이 유리할 수 있습니다.
5. 소형 주택 활용
- 정부가 소형 저가주택에 대한 혜택을 확대하고 있으므로, 이를 활용한 투자 전략을 고려할 수 있습니다.
- 소형 신축 주택 구입 시 취득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있습니다.
Q: 양도소득세 계산 시 주의해야 할 세율 변동 요인은?
A:
조건을 잘 따져야 합니다.
1. 보유 기간
- 1년 미만 보유: 주택 및 입주권의 경우 70%, 분양권의 경우 70%의 세율 적용
- 1년 이상 2년 미만 보유: 주택 및 입주권의 경우 60%, 분양권의 경우 60%의 세율 적용
- 2년 이상 보유: 기본세율 적용
2. 주택 수
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
3. 조정대상지역 여부
조정대상지역 내 다주택자의 경우, 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다.
4. 1세대 1주택 여부
1세대 1주택자의 경우, 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 고가주택의 경우 9억원까지 비과세 적용.
5. 부동산 유형
주택, 입주권, 분양권, 그리고 기타 부동산에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.
6. 정책 변화
정부 정책에 따라 세율이 변동될 수 있으므로, 최신 개정 사항을 항상 확인해야 합니다. 예를 들어, 2024년 5월까지 다주택자 중과세율이 한시적으로 기본세율(6~45%)로 조정되었습니다.
Q: 조정대상지역과 일반지역의 양도소득세 차이는?
A:
1세대 1주택 비과세 요건
- 조정대상지역: 2년 보유 및 2년 거주 요건 충족 필요
- 일반지역: 2년 보유 요건만 충족하면 됨 (거주 요건 없음)
다주택자 중과세
- 조정대상지역:
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
- 일반지역: 기본세율 적용
장기보유특별공제
- 조정대상지역: 2주택 이상 보유 시 장기보유특별공제 배제
- 일반지역: 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제 가능
일시적 2주택 인정 기간
- 조정대상지역: 신규주택 취득 후 2년 이내 종전주택 양도
- 일반지역: 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도
중과 한시 배제
현재 2025년 5월 9일까지 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택 양도 시
중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6~45%)만 적용하며, 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
1) 외근 등으로 사무실 출근 빈도가 낮은 경우
2) 사무실 임대 및 사용 전반에 들어가는 비용이 부담인 경우
3) 재택근무가 가능하지만 사업자등록증 상 내 주소가 알려지는 것이 꺼려지는 경우
4) 세금, 고지서 등 사업과 관련된 우편물 관리가 필요한 경우
5) 기업 이미지 강화를 위해 주요지역 및 산업단지 주소가 필요한 경우
6) 다른 지역에 지점 또는 지사를 설립하려는 경우
비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다.
전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로
활발하게 이용되며, 원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이
비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.
국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부
또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며,
다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.
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