114소호사무실
창업 초기부터 투자 단계까지 법인 명의로 부동산을 취득하는 사례는 점점 늘고 있습니다.
특히 수익형 부동산, 임대주택, 오피스 공간, 토지 취득 등 다양한 목적에서 법인을 통한 자산 운영이 선호되면서
법인사업자에게 적용되는 부동산 취득세율, 중과세 예외 조건, 토지 취득 시 주의사항 등에 대한 이해가 필수가 되었습니다.
이번 글에서는 법인사업자의 부동산 취득과 관련된 핵심 세금정보를 정리하여 알려드립니다.
부동산을 취득할 때 납부하는 취득세는 지방세이며, 그 세율은 취득 목적과 자산의 종류에 따라 달라집니다.
특히 법인 명의로 주택을 취득할 경우, 개인보다 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다.
이는 일부 법인이 과거 다주택자 규제를 회피하기 위해 법인을 통해 주택을 다량 매입한 것에 대한 대응책으로, 2020년 8월 지방세법 개정 이후 법인에 대한 취득세 중과 제도가 강화되었습니다.
주택 취득 시 세율
| 구분 | 기본 취득세율 | 중과세율(과밀억제권역 등) |
| 일반주택 | 4.6% | 8~12% |
| 분양권 취득 후 전매 | 4.6% | 최대 12% |
| 오피스텔 | 4.6% | 조건에 따라 주택 간주 |
※ 4.6% = 취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%
2025년 기준, 서울·수도권 과밀억제권역 내에서 법인이 주택을 2채 이상 취득하면 중과세율이 적용됩니다.
특히 주택 외형은 아니지만 실질 주거용으로 활용되는 오피스텔의 경우에도 세무서 해석에 따라 주택으로 간주되어 중과 대상이 될 수 있습니다.
주거용 오피스텔, 분양권도 경우에 따라 주택 수에 포함되므로 반드시 사전에 확인이 필요합니다.
실질과세원칙에 따라 “실제 용도”가 중과 판단 기준이 됩니다.
법인 부동산 취득세 산정 예시
| 취득 대상 | 취득가액 | 기본세율 | 적용세율 | 취득세 예상액 |
| 오피스텔 (비주거용) | 5억 원 | 4.6% | 4.6% | 약 2,300만 원 |
| 아파트 (조정지역 내, 2채 보유 시) | 8억 원 | 4.6% | 12% | 약 9,600만 원 |
같은 가격의 부동산이라도 법인 명의의 주택 취득은 세금이 두세 배 이상 증가할 수 있으므로 사전 판단이 매우 중요합니다.
법인 주택 취득세 중과제외 되는 경우도 있나?
중과세율이 적용되더라도, 다음과 같은 경우에는 예외로 일반세율(4.6%) 적용이 가능합니다.
특히 2025년에는 실질 사용 목적, 공익성, 지방세특례제한법에 의한 감면 요건 등 다양한 해석 기준이 실무상 고려됩니다.
중과세율이 면제되거나 유예되는 주요 사례
| 구분 | 적용 가능 여부 | 비고 |
| 공공임대주택 공급 목적 | 제외 | 국토부 허가 및 일정 기간 임대 유지 필요 |
| 상속 및 증여로 인한 주택 취득 | 조건부 제외 | 증빙 제출 및 일정 조건 충족 필요 |
| 토지+건축물 일괄 취득 후 오피스로 사용 | 제외 | 실질 용도 입증 시 비주거로 간주 |
| 기숙사, 사택 등 준주택 | 제외 | 주택법상 주택 수 산정에서 제외 가능 |
유의사항:
법인 명의로 토지를 취득하는 경우에는 주택과 달리 중과세율이 적용되지 않으며, 대부분 4.6%의 기본세율이 적용됩니다.
하지만 용도와 입지에 따라 감면 가능성이 있으며, 개발행위 허가 여부에 따라 추가 할증세율이 적용될 수도 있습니다.
토지 취득 시 기본 세율
| 토지 종류 | 적용 세율 | 설명 |
| 일반 토지 | 4.6% | 법인, 개인 동일 적용 |
| 농지 | 3.4% | 농업법인 등 조건 충족 시 감면 가능 |
| 개발행위 토지 | 4.6% 이상 | 지자체 조례에 따라 할증 가능 |
감면 또는 비과세 요건
| 항목 | 체크 사항 |
| 지역 확인 | 서울 전역, 인천 일부, 경기 일부는 과밀억제권역 |
| 주택 수 산정 기준 | 분양권, 오피스텔도 포함될 수 있음 |
| 유예 적용 여부 | 유예 대상 확인 (임대주택, 공공주택 등) |
| 지방세법vs소득세법 차이 | 주택 수 계산 방식, 과세 시점 등이 서로 다를 수 있음 |
| 신고 기한 및 증빙 준비 | 취득 후 60일 이내 신고, 임대 용도 및 실사용 증빙 필요 |
Q. 법인이 분양권을 매입해 전매 시 취득세율은?
A. 기본적으로 4.6%가 적용되지만, 실사용 없이 전매가 반복되면 ‘투기 목적’으로 간주되어 조세포탈 조사 대상이 될 수 있습니다.
Q. 법인이 임대용으로 오피스텔을 취득하면 주택인가요?
A. 내부에 취사시설, 욕실, 거주 가능 구조가 있다면 주택으로 간주되어 주택 수에 포함됩니다.
Q. 법인이 지방에 농지를 취득하는데 감면 가능성은?
A. 농업경영계획서와 경작계획서를 제출하고 일정 요건을 충족하면 3.4% 감면세율을 적용받을 수 있습니다.
법인 명의의 부동산 취득은 단순한 절세 목적을 넘어 자산 운영 전략과 직결되는 행위입니다.
하지만 2025년 현재도 여전히 조정대상지역 여부, 주택 수 산정 기준, 실질 사용 여부에 따라 수천만 원의 취득세 부담 차이가 발생할 수 있습니다.
등기 전에 반드시 다음을 확인하세요.
1) 외근 등으로 사무실 출근 빈도가 낮은 경우
2) 사무실 임대 및 사용 전반에 들어가는 비용이 부담인 경우
3) 재택근무가 가능하지만 사업자등록증 상 내 주소가 알려지는 것이 꺼려지는 경우
4) 세금, 고지서 등 사업과 관련된 우편물 관리가 필요한 경우
5) 기업 이미지 강화를 위해 주요지역 및 산업단지 주소가 필요한 경우
6) 다른 지역에 지점 또는 지사를 설립하려는 경우
비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다.
전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로
활발하게 이용되며, 원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이
비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.
국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부
또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며,
다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.
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