114소호사무실
부동산 재개발 투자는 높은 수익성을 기대할 수 있는 동시에 복잡한 세금 문제가 따릅니다.
2024년 세법 개정으로 인해 양도소득세, 종합부동산세, 취득세, 재산세 등의 변화가 발생하면서 투자자들이 새로운 절세 전략을 고려해야 합니다.
| 세금 종류 | 주요 내용 | 2024년 개정 사항 |
|---|---|---|
| 취득세 | 부동산 취득 시 납부하는 세금 | 일부 감면 혜택 연장 |
| 양도소득세 | 부동산 매도 시 발생하는 이익에 대한 세금 | 다주택자 중과세 완화 |
| 종합부동산세 | 일정 기준 이상 부동산 보유 시 부과 | 1세대 1주택자 세 부담 경감 |
| 재산세 | 부동산 보유 시 매년 부과되는 세금 | 공정시장가액비율 조정 |
| 보유 기간 | 기존 공제율 | 2024년 개정 후 |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 9% |
| 5년 이상 | 15% | 20% |
| 10년 이상 | 30% | 40% |
| 비과세 요건 | 설명 |
|---|---|
| 보유 기간 | 2년 이상 보유 필요 |
| 실거주 요건 | 2년 이상 거주해야 함 (일부 지역 예외) |
| 양도가액 기준 | 12억 원 이하일 경우 비과세 적용 |
법인 명의로 부동산을 취득하면 법인세율(10~22%)이 적용되어 절세 가능.
2024년 세법 개정으로 인한 부동산 재개발 투자의 세금 절약 방법에 대해 추가로 몇 가지 더 알아보겠습니다.
2024년까지는 현행 세법이 적용되므로, 재개발 투자를 계획 중이라면 2024년 내에 사업자등록을 하는 것이 유리합니다.
- 2024년까지 사업자등록 시 5년간 최대 100% 세액감면 가능
- 2025년부터는 감면율 축소 및 최저한세 적용으로 혜택 감소
2024년까지는 창업중소기업 세액감면과 통합고용세액공제를 중복 적용받을 수 있습니다.
- 2024년 내 직원 고용 시 1인당 최대 1,550만원 세액공제 가능
- 2025년부터는 중복적용이 불가능해짐
2024년까지는 연 매출 10억 이내 개인사업자의 경우 매출의 1.3%를 최대 1천만원까지 공제받을 수 있습니다.
- 2025년부터는 공제율과 한도가 축소됨
2025년부터 상속세 최고세율이 50%에서 40%로 인하되고 과세구간도 조정됩니다.
- 상속 계획이 있다면 2025년 이후로 미루는 것이 유리
- 자녀 1인당 상속공제액도 5천만원에서 5억원으로 대폭 상승
Q: 2024년 세법 개정으로 재개발 투자에서 절약할 수 있는 세금 혜택은 무엇인가요?
A:
1. 통합고용세액공제 활용
2024년까지는 창업중소기업 세액감면과 통합고용세액공제를 중복 적용받을 수 있습니다.
이를 통해 재개발 사업체를 운영하면서 직원을 고용할 경우 상당한 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
2. 투자 세액공제 확대
통합투자세액공제의 증가분에 대한 추가공제율이 상향되었습니다.
국가전략기술, 일반 및 신성장·원천기술 투자에 대해 10%의 추가공제율이 적용되어
재개발 관련 기술 투자에 대한 세제 혜택이 확대되었습니다.
3. 인구감소지역 주택 과세특례
인구감소지역 주택 및 준공 후 미분양주택에 대한 과세특례가 신설되었습니다.
이는 재개발 사업을 인구감소지역에서 진행할 경우 세금 혜택을 받을 수 있음을 의미합니다.
4. 상속·증여세 부담 완화
2025년부터 상속세 최고세율이 50%에서 40%로 인하되고, 과세구간도 조정됩니다.
또한 자녀 1인당 상속공제액이 5천만원에서 5억원으로 대폭 상승합니다.
이는 재개발 투자 자산의 상속·증여 시 세금 부담을 크게 줄일 수 있음을 의미합니다.
5. 양도소득세 혜택
재개발·재건축 투자 시 대체주택 비과세 특례를 활용할 수 있습니다.
특정 요건을 충족할 경우, 재개발 사업으로 인한 주택 양도 시 양도소득세를 내지 않을 수 있습니다.
Q: 재개발 투자 시 세금 절약을 위해 어떤 법적 조치를 취해야 하나요?
A:
1. 관리처분계획인가 시기 활용
무주택자의 경우 : 관리처분계획인가 후, 멸실 전에 주택을 취득하면 취득세율이 1~3%로 낮아집니다.
다주택자의 경우 : 관리처분계획인가 후에 입주권으로 양도하면 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다.
2. 비과세 요건 충족
관리처분계획인가일을 기준으로 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이 후 주택이 철거되지 않고 계속 거주하는 경우, 해당 기간을 보유 및 거주기간에 포함할 수 있습니다.
3. 취득 시기 조정
6월 1일 이후에 주택을 취득하면 당해 연도의 재산세와 종합부동산세를 피할 수 있습니다.
다음 해 6월 1일 전에 주택이 멸실되면, 준공일까지 재산세와 종합부동산세가 과세되지 않습니다.
4. 공익사업용 토지 감면 활용
재개발사업 '사업인정고시일'로부터 2년 이전에 취득한 토지를 사업시행자에게 양도할 경우,
공익사업용 토지로 보아 양도소득세 감면을 받을 수 있습니다.
5. 이주비 대출 이자 처리
조합이 이주비 대출 이자를 대신 납부하면 배당소득세(15.4%)가 부과될 수 있으므로
가능하다면 조합원이 직접 이자를 납부하는 것이 유리합니다.
Q: 재개발 투자 시 감정평가 결과가 세금에 미치는 영향은 무엇인가요?
A:
1. 법인세 영향
재개발·재건축 조합의 법인세 납부 시 감정평가 결과가 중요한 역할을 합니다.
종전자산의 평가액이 증가하면 손금 산입액도 증가하여 법인세 부담이 줄어듭니다.
관리처분계획인가일을 기준으로 재감정평가를 실시하여 당초보다 높은 가격으로 반영하면
건설용지 가액이 증가하여 법인세를 절감할 수 있습니다.
2. 증여세 영향
감정평가 결과는 증여세 산정에 직접적인 영향을 미칩니다.
재개발 구역 내 주택의 감정평가액은 시세보다 낮게 평가되는 경향이 있어 증여세 절세 효과를 얻을 수 있습니다.
예를 들어, 시장에서 5억 원에 거래되는 주택이 감정 결과 3억 원으로 평가될 수 있어 증여세 부담이 줄어듭니다.
3. 양도소득세 영향
감정평가 결과는 양도소득세 계산의 기준이 됩니다.
관리처분계획인가일을 기준으로 한 감정평가액이 양도소득세 계산의 기준이 됩니다.
비과세 요건 충족 여부도 이 감정평가액을 기준으로 판단됩니다.
4. 조합원 분양가 및 세금 영향
감정평가 결과는 조합원의 분양가와 세금에도 영향을 미칩니다.
감정평가액이 낮으면 비례율이 높아져 개발이익이 발생한 것으로 간주되어 소득세 부담이 증가할 수 있습니다.
반대로 감정평가액이 높으면 비례율이 낮아져 세금 부담은 줄어들 수 있지만
조합원들의 심리적 만족도가 낮아질 수 있습니다.
5. 주의사항
감정평가 시점과 관련하여 소급 감정의 논란을 피하기 위해
관리처분계획인가일 전후 6개월 이내에 평가하는 것이 권장됩니다.
증여세 산정 시 평가심의위원회 제도에 따라 시가로 추징될 수 있는 위험이 있으므로 주의가 필요합니다.
Q: 재개발 투자 시 추가분담금을 최소화하는 방법은 무엇인가요?
A:
1. 입지 선정
좋은 입지의 재개발 사업에 투자하는 것이 중요합니다.
사람들의 선호도가 높은 지역일수록 일반 분양가를 높게 책정할 수 있어 추가분담금을 줄일 수 있습니다.
2. 사업성 분석
-비례율 확인
비례율이 높을수록 조합원의 권리가액이 증가하여 추가분담금이 낮아집니다.
비례율이 100%를 넘는 사업은 수익이 비용보다 큰 것을 의미합니다.
-용적률 고려
기존 용적률이 낮은 단지를 선택하면 개발 후 용적률 상승으로 인한 이익이 커져 추가분담금을 줄일 수 있습니다.
3. 조합 운영 참여
조합 운영에 적극적으로 참여하여 불필요한 비용 발생을 방지하고 사업 진행 상황을 주시해야 합니다.
4. 계약 관리
하도급업체와의 계약을 명확히 하고,
공사 중 발생할 수 있는 위험 요소들을 계약에 포함시켜 추가 비용 발생의 리스크를 관리해야 합니다.
1) 외근 등으로 사무실 출근 빈도가 낮은 경우
2) 사무실 임대 및 사용 전반에 들어가는 비용이 부담인 경우
3) 재택근무가 가능하지만 사업자등록증 상 내 주소가 알려지는 것이 꺼려지는 경우
4) 세금, 고지서 등 사업과 관련된 우편물 관리가 필요한 경우
5) 기업 이미지 강화를 위해 주요지역 및 산업단지 주소가 필요한 경우
6) 다른 지역에 지점 또는 지사를 설립하려는 경우
비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다.
전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로
활발하게 이용되며, 원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이
비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.
국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부
또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며,
다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.
* 강남 학동점 : 서울시 강남구 학동로 165, 마일스디오빌 2층
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* 안산점 : 경기 안산시 단원구 광덕대로 154, 로데오타운 A동 4층
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