114소호사무실
부동산 투자를 고려하는 사람이라면 반드시 거쳐야 하는 과정이 부동산 임장(현장 조사)입니다.
임장이란, 투자하고자 하는 부동산을 직접 방문하여 입지, 주변 환경, 시장 상황 등을 확인하는 과정입니다.
부동산의 가치는 단순히 가격뿐만 아니라 교통, 학군, 상권, 개발 계획, 실제 생활 환경 등
다양한 요소에 의해 결정되기 때문에 철저한 임장이 필수입니다.
부동산 임장은 단순히 현장을 방문하는 것이 아니라 체계적인 전략과 철저한 준비가 필요한 과정입니다.
임장 전에 온라인에서 충분한 정보를 수집하는 과정이 중요합니다.
부동산 시세 확인
- 네이버 부동산, 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등을 활용하여 해당 지역의 평균 가격과 최근 거래 내역을 확인합니다.
- 인근 매물과 비교하여 과대평가된 매물이 있는지 살펴봅니다.
입지 분석
- 교통: 지하철역, 버스 정류장과의 거리 및 접근성 확인
- 생활 편의시설: 마트, 병원, 은행, 공원 등 생활 인프라 확인
- 학교와 학군: 초, 중, 고등학교의 거리와 교육 환경 검토
개발 계획 파악
- 해당 지역의 재개발, 재건축, 도시개발 계획 이 있는지 확인합니다.
- 지자체 홈페이지, 국토부 개발 계획 자료 등을 활용합니다.
임대 수요 조사
- 해당 지역에 전세 및 월세 수요가 많은지 , 공실률은 어떤지 확인합니다.
- 부동산 공인중개사에게 직접 문의하는 것도 좋은 방법입니다.
사전 조사가 끝났다면, 직접 현장을 방문하여 실물을 확인해야 합니다.
교통 및 접근성
- 출퇴근 시간대에 방문하여 교통 정체 여부 확인
- 대중교통 이용 시 편리성 및 환승 동선 체크
주변 환경 확인
- 도로 소음, 유동인구, 치안 상태 등을 확인합니다.
- 편의시설, 상권 활성화 여부 를 직접 둘러봅니다.
단지 및 건물 체크
- 주차 공간 확보 여부 (1가구 1주차가 가능한지)
- 건물 외관 상태 및 관리 수준 확인
- 보안 시스템 (CCTV, 출입 관리 등) 점검
주변 주민 및 공인중개사 인터뷰
- 직접 거주하는 주민들에게 생활 만족도와 불편 사항을 물어봅니다.
- 부동산 중개사에게 해당 지역의 실제 거래 분위기, 투자 가치, 공실률 등을 질문합니다.
야간 임장 필수
- 낮과 밤의 분위기가 다를 수 있으므로 , 저녁이나 주말에도 한 번 더 방문하여 야간 환경을 체크합니다.
- 가로등 설치 여부, 안전한 귀갓길 동선, 소음 문제 등을 확인합니다.
임장 시 반드시 확인해야 할 사항을 정리한 체크리스트를 준비하여, 중요한 정보를 놓치지 않도록 합니다.
부동산의 가치는 생활 편의성에 의해 크게 좌우됩니다.
편의시설이 부족한 지역은 장기적으로 주거 수요가 줄어들고 공실률이 증가할 가능성이 높습니다.
임장 시 아래 항목을 면밀히 확인하세요.
| 체크 항목 | 주요 확인 사항 | 세부 점검 포인트 |
| 상권 | 주변 상권 및 생활 편의시설 확인 | 대형 마트, 편의점, 백화점, 전통시장, 음식점 등의 밀집도 및 거리 |
| 의료시설 | 병원 및 약국 접근성 체크 | 종합병원, 동네 병원, 응급실 운영 여부, 약국 개수 및 운영 시간 |
| 교육환경 | 학군 및 교육 시설 확인 | 유치원, 초·중·고교 거리, 명문 학군 여부, 학원가 조성 여부 |
| 공원 및 자연환경 | 녹지 공간 및 휴식 시설 확인 | 공원, 산책로, 하천 등 자연 친화적 환경 여부 |
| 교통 인프라 | 대중교통 및 차량 이동 편의성 | 지하철역, 버스 정류장 거리, 교통 체증 여부, 고속도로/간선도로 접근성 |
추가 체크 포인트
아무리 좋은 입지라도 건물 상태가 나쁘면 투자 가치가 떨어집니다.
임장 시 건물의 구조적 상태, 관리 수준, 보안 시설 등을 면밀히 살펴보세요.
| 체크 항목 | 주요 확인 사항 | 세부 점검 포인트 |
| 건물 외관 및 유지보수 | 건물 노후도 및 하자 여부 | 외벽 크랙, 페인트 벗겨짐, 건물 누수, 배관 상태 |
| 보안 및 안전시설 | 출입 시스템 및 보안 상태 | 공동현관 도어락, CCTV 설치 여부, 경비 시스템 |
| 주차 시설 | 주차 가능 대수 및 배치 | 세대당 주차 공간, 방문자 주차 공간, 지하주차장 환기 및 보안 |
| 조망권 및 일조량 | 햇빛 및 전망 확인 | 동향/서향 여부, 건물과의 거리, 햇빛 차단 요소(고층 건물 등) |
| 층간소음 및 방음 상태 | 실내 소음 및 방음 체크 | 벽 두께, 바닥 마감재 종류, 실거주자 인터뷰 |
추가 체크 포인트
부동산 투자의 핵심은 현재의 가치뿐만 아니라 미래 가치를 예측하는 것입니다.
아래 요소를 점검하여 장기적인 가격 상승 가능성을 평가하세요.
| 체크 항목 | 주요 확인 사항 | 세부 점검 포인트 |
| 시세 변동 추이 | 최근 3~5년간 시세 변화 분석 | 실거래가 상승률, 호가 변동성, 동일 지역 내 경쟁 단지 비교 |
| 개발 및 인프라 확장 계획 | 지역 개발 계획 확인 | 신도시 개발, 도로 확장, 철도/지하철 노선 신설 여부 |
| 임대 수요 분석 | 공실률 및 임대료 변동 추이 | 임대 수익률(월세/전세 비율), 공실률 증가 여부 |
| 세금 및 보유 비용 | 보유세 및 취득세 부담 | 종합부동산세 대상 여부, 세금 감면 혜택 확인 |
추가 체크 포인트
사례 1: 투자용 오피스텔 임장
A는 서울 역세권 오피스텔 투자를 고려하고 있습니다.
결과: 임대 수요가 높고 교통이 편리하지만, 야간 유흥 소음이 다소 있어 신중한 판단이 필요함.
사례 2: 신축 아파트 입주 전 임장
B는 신혼집으로 신축 아파트를 계약했지만, 입주 전 직접 확인을 원합니다.
결과: 전반적인 환경은 만족스러우나, 예상보다 상권이 부족하여 장기적인 인프라 발전 여부를 고려해야 함.
부동산 임장은 단순한 현장 방문이 아니라, 투자의 성공을 좌우하는 핵심 과정 입니다.
임장을 할 때는 충분한 사전 조사 와 체계적인 현장 체크 를 통해 실제 거주자의 입장에서 살펴보는 것이 중요합니다.
1) 외근 등으로 사무실 출근 빈도가 낮은 경우
2) 사무실 임대 및 사용 전반에 들어가는 비용이 부담인 경우
3) 재택근무가 가능하지만 사업자등록증 상 내 주소가 알려지는 것이 꺼려지는 경우
4) 세금, 고지서 등 사업과 관련된 우편물 관리가 필요한 경우
5) 기업 이미지 강화를 위해 주요지역 및 산업단지 주소가 필요한 경우
6) 다른 지역에 지점 또는 지사를 설립하려는 경우
비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다.
전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로
활발하게 이용되며, 원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이
비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.
국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부
또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며,
다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.
* 강남 학동점 : 서울시 강남구 학동로 165, 마일스디오빌 2층
* 구로 1 2 3호점 : 서울 구로구 디지털로31길 41, ENC벤처드림타워 6차
* 영등포점 : 서울 영등포구 양산로 53, 월드메르디앙비즈센터 10층
* 가산 IT캐슬점 : 서울특별시 금천구 가산디지털1로 137, 아이티캐슬2차 19층
* 가산 포휴점 : 서울특별시 금천구 가산디지털1로 225, 에이스가산포휴 11층
* 안산점 : 경기 안산시 단원구 광덕대로 154, 로데오타운 A동 4층
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* 인천 애니오션점 : 인천 광역시 연수구 인천타워대로 99, 10층
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* 용인점 : 경기도 용인시 기흥구 구갈로60번길 9, 7층
