114소호사무실
전세 계약은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 금액이 오가는 만큼 사전 준비와 체크리스트가 매우 중요합니다.
특히 최근 깡통전세, 전세사기, 보증금 미반환 등의 문제가 빈번하게 발생하면서 계약서 문구 하나, 서류 하나가 임차인의 권리를 지킬 핵심이 되었습니다.
본 글에서는 전세계약을 준비하는 분들을 위해 특약 문구 작성, 특약 사항 확인, 계약 후 절차까지 쉬운 설명으로 알려드립니다.
| 항목 | 체크리스트 |
| 등기부등본 | 소유자 확인, 근저당권, 가압류 등 권리관계 확인 |
| 건축물대장 | 위반건축물 여부, 용도지역 확인 |
| 보증금 | 주변 시세 대비 적정한 전세가율(매매가 대비 70~80% 이내) 확인 |
| 전세보증보험 | HUG나 SGI 등 보증기관의 가입 가능 여부 사전 확인 |
| 선순위 채권 | 임대인의 대출금 및 기존 세입자 보증금 합계가 집값의 80% 넘는 경우 주의 |
| 계약 당사자 확인 | 공동명의일 경우 전원 동의 확인, 대리인일 경우 위임장 필수 |
| 계약서 형태 | 공인중개사 날인 포함된 표준계약서 활용 권장 |
특히 계약서에는 “전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하지 않는다”는 조항이 없는지 확인해야 합니다.
이는 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부에도 영향을 미칩니다.
특약은 표준계약서 외에 임차인의 권리 보호를 강화하기 위해 추가하는 조항입니다.
작성 시 모호한 표현보다는 구체적이고 명확하게 작성해야 하며, 다음과 같은 문구를 추천합니다.
하자 발생 시 수리 책임 명시
보증금 반환 시기 명확화
중개보수 외 추가 비용 없음
확정일자 및 전입신고 관련 조항
전세계약을 마쳤다고 끝이 아닙니다.
임차인의 권리를 지키기 위해서는 계약 직후 반드시 아래 절차를 이행해야 합니다.
1) 전입신고 (주민센터 또는 정부24)
2) 확정일자 받기 (계약서 지참 후 주민센터)
3. 주택임대차신고제 등록
| 단계 | 확인 사항 |
| 계약 전 | 등기부등본, 건축물대장, 임대인 신분 확인, 전세가율 검토 |
| 계약 시 | 공인중개사 날인, 특약문구 기재, 전세계약서 원본 확보 |
| 계약 후 | 전입신고, 확정일자, 주택임대차신고 완료 |
전세계약에서 발생하는 문제의 대부분은 ‘확인하지 않아서’ 혹은 ‘문서로 남기지 않아서’ 생기는 경우가 많습니다.
특히 전세계약 특약은 집주인과 구두로만 합의할 것이 아니라 반드시 계약서에 반영해야 효력이 발생합니다.
또한 계약 후에는 전입신고, 확정일자, 신고 의무까지 빠짐없이 이행해 법적으로 보호받을 수 있는 임차인이 되어야 합니다.
여전히 ‘전세’는 신중함이 필요한 제도입니다.
이번 체크리스트를 바탕으로 안전하고 든든한 전세계약을 준비해보시기 바랍니다.
1) 외근 등으로 사무실 출근 빈도가 낮은 경우
2) 사무실 임대 및 사용 전반에 들어가는 비용이 부담인 경우
3) 재택근무가 가능하지만 사업자등록증 상 내 주소가 알려지는 것이 꺼려지는 경우
4) 세금, 고지서 등 사업과 관련된 우편물 관리가 필요한 경우
5) 기업 이미지 강화를 위해 주요지역 및 산업단지 주소가 필요한 경우
6) 다른 지역에 지점 또는 지사를 설립하려는 경우
비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다.
전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로
활발하게 이용되며, 원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이
비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.
국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부
또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며,
다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.
* 강남 학동점 : 서울시 강남구 학동로 165, 마일스디오빌 2층
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* 가산 IT캐슬점 : 서울특별시 금천구 가산디지털1로 137, 아이티캐슬2차 19층
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* 용인점 : 경기도 용인시 기흥구 구갈로60번길 9, 7층
