114소호사무실
| 구분 | 기존 (2023년) | 개정 (2024년) |
|---|---|---|
| 2주택자 (조정대상지역) | 20% 중과 | 10% 중과 |
| 3주택자 이상 (조정대상지역) | 30% 중과 | 20% 중과 |
| 일시적 2주택자 | 2년 내 기존 주택 매도 | 3년 내 기존 주택 매도 |
재개발 지역 투자, 세금 부담을 최소화하는 방법은?
취득 단계
관리처분계획인가 전후 고려
- 무주택자: 멸실 전 주택으로 취득 시 취득세율 1~3% 적용
- 다주택자: 멸실 후 토지로 취득 시 취득세율 4% 적용, 중과 회피
보유 단계
보유세 최소화
- 6월 1일 이후 취득하여 당해 연도 재산세와 종부세 회피
- 다음 해 6월 1일 전 주택 멸실 시 준공일까지 재산세/종부세 미과세
양도 단계
비과세 및 중과 회피
- 관리처분계획인가일 기준 2년 보유/거주 충족 시 비과세 가능
- 다주택자: 관리처분계획인가 후 입주권으로 양도 시 중과세율 미적용
절세 전략 활용
- 세금 혜택 계정(IRA, 401(k) 등) 활용하여 과세 소득 감소
- 면세 증권(지방채 등) 투자로 이자 소득 세금 감면
전문가 자문
- 복잡한 세금 규정을 고려해 재개발/재건축 세금 전문가 상담 활용
Q: 재개발 지역에서 조합원들이 부담하는 주요 세금은?
A:
재산세
- 관리처분계획인가 이전: 토지와 건물에 대해 각각 재산세 부과
- 관리처분계획인가 이후, 건물 멸실 후: 토지분에 대해서만 매년 9월 부과
- 과세기준일(6월 1일) 기준으로 건물 멸실 여부에 따라 과세 대상 결정
종합부동산세
- 일정 규모 이상의 부동산 보유 시 부과
- 재건축/재개발 후 주택 가치 상승에 따라 과세 대상이 될 수 있음
취득세
- 신축 건물 부분에 대해 발생
- 원조합원: 전용면적 85㎡ 이하 주택은 취득세 감면 또는 비과세 가능
- 승계조합원: 건축공사비에 대해 취득세 부과
- 준공승인일 후 60일 내 납부
양도소득세
- 관리처분계획인가 시점이 중요
- 원조합원: 기존 주택 취득일부터 신축주택 양도일까지 보유기간 인정
- 승계조합원: 신축주택 사용승인일부터 보유기간 계산
Q: 재개발 사업의 각 단계별로 부담하는 세금 차이는?
A:
재개발 사업의 각 단계별로 조합원들이 부담하는 주요 세금은 다음과 같이 달라집니다.
<구역 지정 단계>
보유세
- 재산세: 건물과 토지에 대해 매년 부과
- 종합부동산세: 주택 공시가격 합산 6억 원 초과 시 부과 (토지는 제외)
<관리처분계획인가 전>
취득세
- 주택 취득: 1~3% (무주택자) 또는 8~12% (다주택자)
- 주택 외 부동산: 4%
양도소득세
- 주택 양도로 간주되어 비과세 및 중과세 규정 적용
<관리처분계획인가 후 ~ 준공 전>
취득세
- 멸실 전: 주택 취득세율 적용 (1~3% 또는 8~12%)
- 멸실 후: 토지 취득세율 4% 적용
재산세 및 종합부동산세
- 멸실 전: 주택으로 과세
- 멸실 후: 토지로 분리과세, 종합부동산세 미과세
양도소득세
- 입주권 양도로 간주
- 2년 이상 보유 시 일반세율 적용, 다주택자 중과세 미적용
- 장기보유특별공제 미적용
<준공 후>
취득세
- 원시취득으로 2.8% 적용 (다주택자 중과세 미적용)
- 원조합원: 대지지분 취득세 미부과
- 승계조합원: 대지지분 취득세 부과
양도소득세
- 원조합원: 최초 토지 등 취득 시점부터 보유기간 계산
- 승계조합원: 준공일(사용승인일)부터 보유기간 계산
Q: 재개발 지역에서 조합원 입주권의 양도 시 세금은 어떻게 부과되나요?
A:
양도소득세 적용
- 조합원 입주권은 주택으로 취급되지 않아 일반 주택과 다른 세율 적용
- 1세대1주택 비과세 및 장기보유특별공제 혜택 미적용
- 관리처분계획인가일 전후로 양도차익을 구분하여 계산
세율 구분
관리처분계획인가일 이전
- 종전 주택에 대한 일반적인 양도소득세율 적용
- 장기보유특별공제 적용 가능
관리처분계획인가일 이후
- 입주권에 대한 별도 양도소득세율 적용
- 투기 방지를 위해 일반적으로 높은 세율 적용
청산금 관련 과세
- 청산금 수령 시: 양도소득세 과세 대상
- 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 과세 제외
특별 고려사항
- 종전 주택부터 보유한 경우: 관리처분계획인가일 전후 양도소득 구분 계산
- 입주권이 주택으로 변환 후 양도 시: 일반 주택 양도 규정 적용
1) 외근 등으로 사무실 출근 빈도가 낮은 경우
2) 사무실 임대 및 사용 전반에 들어가는 비용이 부담인 경우
3) 재택근무가 가능하지만 사업자등록증 상 내 주소가 알려지는 것이 꺼려지는 경우
4) 세금, 고지서 등 사업과 관련된 우편물 관리가 필요한 경우
5) 기업 이미지 강화를 위해 주요지역 및 산업단지 주소가 필요한 경우
6) 다른 지역에 지점 또는 지사를 설립하려는 경우
비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다.
전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로
활발하게 이용되며, 원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이
비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.
국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부
또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며,
다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.
* 강남 학동점 : 서울시 강남구 학동로 165, 마일스디오빌 2층
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* 영등포점 : 서울 영등포구 양산로 53, 월드메르디앙비즈센터 10층
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* 안산점 : 경기 안산시 단원구 광덕대로 154, 로데오타운 A동 4층
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* 용인점 : 경기도 용인시 기흥구 구갈로60번길 9, 7층
