내 보증금 지키려면?

내용증명 작성부터 보증금 반환 소송까지

전세계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금 반환을 지연하거나 거부하는 경우, 임차인은 법적으로 자신의 권리를 행사할 수 있습니다. 

그러나 대응이 늦거나 절차가 잘못되면 수개월의 소송 끝에도 보증금을 온전히 회수하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 

이 글은 보증금 반환이 지체되는 상황에서 임차인이 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령 → 민사소송으로 이어지는 법적 수단을 어떻게 효과적으로 활용해야 하는지 단계별로 안내합니다.

1. 내용증명 작성 방법: 공식적인 반환 요구와 향후 소송의 근거

내용증명이란? 

내용증명은 임대인에게 계약 종료 및 보증금 반환을 공식적으로 요구하는 법적 문서입니다. 

이는 임대차 계약이 만료되었고, 

임차인이 보증금 반환을 요청했다는 사실을 '기록으로 증명'하는 중요한 수단으로, 소송 시 증거로 강력하게 작용합니다.

작성 시 반드시 포함해야 할 항목

• 계약 체결일, 주소, 보증금 금액, 계약기간 등 구체적 계약정보
• 계약 만료일 및 퇴거일자, 명도 여부 명시
• 반환 요구 금액 및 반환 기한 명시 (예: 계약 종료일로부터 7일 이내)
• 기한 내 미이행 시 취할 법적 조치 사전 통보

<예시 문구>

귀하와 체결한 임대차계약(서울시 강남구 OO로 OO, 보증금 1억 원)은 2025년 6월 1일 만료되었고, 본인은 2025년 6월 3일자로 해당 주택을 명도하였습니다.

이에 따라 보증금 1억 원 전액을 2025년 6월 10일까지 반환해주시기 바랍니다. 반환이 이루어지지 않을 경우, 임차권등기명령 신청 및 민사상 손해배상 청구소송, 지급명령 등 법적 절차를 진행할 예정입니다.

2025년 6월 3일

(서명) 홍길동

작성 및 발송 방법

• 2부 작성: 1부는 임대인에게, 1부는 우체국 보관용
• 우체국 내용증명 + 등기로 발송
• 또는 전자내용증명 사이트 이용

주의사항

• 임대인이 수령을 거부해도 내용증명은 효력 발생
• 송달증명 또는 우편발송증명서는 추후 재판 증거로 활용 가능

2. 임차권등기명령: 이사를 가야 한다면 반드시 필요

임차권등기명령이란? 

임대차계약이 종료되었지만 보증금 반환이 이루어지지 않아, 임차인이 집을 비우고 전출해야 하는 상황에서 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 제도입니다. 

등기부등본에 ‘임차권’을 표시함으로써 새로 전입신고를 해도 법적 권리를 잃지 않게 됩니다.

활용 상황 예시

• 집주인이 보증금 반환을 미루고 있음
• 계약은 끝났지만 임차인이 새 집으로 이사해야 함
• 기존 집에서 전입신고를 유지할 수 없음

신청 절차

1) 관할 법원 확인

• 주택 소재지 관할 지방법원 민사과에 신청

2) 필요 서류

• 임대차계약서
• 전입세대열람 내역
• 확정일자 부여 계약서
• 주민등록등본 또는 전출예정 증명서
• 임차권등기명령 신청서 (법원 양식)

3) 신청 접수 및 결정

• 법원에 신청하면 임대인에게 통지 후, 이의 없을 시 등기 가능 결정

4) 등기소 방문

• 법원 결정문 지참 → 등기소 접수 → 등기부등본에 ‘임차권’ 등기 완료

5) 등기 완료 후 할 수 있는 일

• 새 집으로 전입신고 및 확정일자 가능
• 임차권등기명령은 향후 보증보험, 소송, 경매 시 법적 우선권으로 작용

6) 소요 기간 & 비용

• 2~3주 / 수수료 약 1만 원 + 등록세 및 증지대 약간 있음

3. 지급명령 신청: 소송 전 가장 빠른 반환 절차

지급명령이란? 

채권자(임차인)가 법원에 신청하여, 채무자(임대인)에게 일정 금액을 지급하라는 명령을 내리는 간이소송 절차입니다. 

보증금 반환 분쟁에서 가장 빠르게 판결 효과를 확보할 수 있는 절차입니다.

언제 쓰나?

• 내용증명 이후에도 반환이 이뤄지지 않는 경우
• 계약서와 확정일자 등 기초 서류가 잘 정리되어 있는 경우

신청 방법

1) 법원 민원실 방문 또는 전자소송 사이트 접속

2) 지급명령신청서 작성 (청구액, 기한, 채권사유 등 명확히)

3) 첨부 서류:

• 임대차계약서
• 확정일자 증빙
• 전입세대열람원
• 내용증명 발송 내역

4) 법원이 임대인에게 지급명령서를 송달함

임대인의 대응에 따라

• 14일 이내 이의 없음: 확정 → 바로 강제집행 가능
• 이의 제기 시: 자동으로 민사소송으로 전환됨

장점

• 비용 저렴 (인지세 수천 원 + 송달료 약 2만 원)
• 재판 없이도 강제집행 가능
• 절차 간단, 2~3주 내 결과 도출 가능

주의사항

• 확정된 지급명령이 있어도 임대인의 재산이 없으면 실집행 어려움
• 이의 시 자동소송 전환이므로 후속 대응 준비 필요

4. 보증금 반환 소송: 최종 법적 해결 수단

보증금 반환 소송이란? 

임대인이 명백하게 보증금 지급을 거부하거나 지급명령 이의 제기를 한 경우, 임차인이 민사소송을 제기하여 판결을 통해 반환을 강제하는 절차입니다.

소송 조건

• 임대인이 계약해지를 인정하지 않거나 반환을 거부하는 경우
• 지급명령이 무산되었거나, 처음부터 소송을 택하고자 하는 경우

소송 절차

1) 소장 작성

• 법률상 청구 취지(예: “피고는 원고에게 1억 원을 지급하라”)와 청구 원인(임대차계약 내역, 반환요구 내역, 명도 내역 등) 포함

2) 관할 법원 제출

• 전자소송 또는 직접 법원 민원실 제출

3) 재판 절차 진행

• 임대인의 답변서, 변론기일 지정
• 1~2회 내 출석으로 종료되는 경우도 많음

4) 판결 선고 및 강제집행

• 승소 판결 확정 시, 임대인 소유 부동산 경매, 급여·예금 압류 가능
• 소요 기간: 약 36개월 / 비용: 인지세 + 송달료

5) 소송 실무 팁

• 법률구조공단 무료변호사 상담 및 조정제도 활용
• 소송 중 조정으로 조기 합의 가능 (조정조서도 강제집행 가능)

5. 상황별 대응 전략

전세 보증금 반환 문제는 임차인의 권리와 직결되는 중요한 사안입니다. 

상황에 맞는 적절한 법적 조치를 통해 권리를 보호하시기 바랍니다.

비상주사무실 불법일까 불안하다면

비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다. 

전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로 

활발하게 이용되며,  원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이 

비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.  

국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 

또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며, 

다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로  하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.

지점소개

* 강남 학동점 : 서울시 강남구 학동로 165, 마일스디오빌 2층

* 구로 1 2 3호점 : 서울 구로구 디지털로31길 41, ENC벤처드림타워 6차 

* 영등포점 : 서울 영등포구 양산로 53, 월드메르디앙비즈센터 10층

* 가산 IT캐슬점 : 서울특별시 금천구 가산디지털1로 137, 아이티캐슬2차 19층

* 가산 포휴점 : 서울특별시 금천구 가산디지털1로 225, 에이스가산포휴 11층

* 안산점 : 경기 안산시 단원구  광덕대로 154, 로데오타운 A동 4층

* 인천 스마트밸리점 : 인천 연수구 송도 미래로 30, 스마트밸리 지식산업센터 D동

* 인천 애니오션점 : 인천 광역시 연수구 인천타워대로 99, 10층 

* 김포점 : 경기도 김포시 양촌읍 양곡로 495, 6층          

* 용인점 : 경기도 용인시 기흥구 구갈로60번길 9, 7층

문의 : 02-6959-1544