114소호사무실
| 구분 | 기존 (2023년) | 개정 (2024년) |
|---|---|---|
| 비과세 기준 | 9억 원 이하 | 12억 원 이하 |
| 보유 기간 | 2년 이상 | 2년 이상 (조정대상지역은 2년 이상 거주) |
- 무주택자: 멸실 전 주택 취득 시 취득세율 1~3% 적용으로 유리
- 다주택자: 멸실 후 토지 취득 시 취득세율 4% 적용으로 유리
- 주택 외 부동산: 멸실 전후 동일하게 4% 세율 적용
- 입주권 양도 시 다주택자 중과세율 미적용
- 관리처분계획인가일 기준 2년 보유 및 거주 요건 충족 시 비과세 가능
- 6월 1일 전 주택 멸실 시 해당 연도 재산세 및 종합부동산세 미과세
1. 사업 진행 단계 확인 : 관리처분계획인가 전후, 멸실 전후 등 단계별로 세금 적용이 다름
2. 보유 주택 수 고려 : 무주택자와 다주택자의 유리한 취득 시기가 다름
3. 양도 시기 선택 : 다주택자의 경우 입주권으로 변환 후 양도가 유리할 수 있음
4. 비과세 요건 확인 : 관리처분계획인가일 기준 2년 보유 및 거주 요건 충족 필요
5. 증여 및 상속 시 유의: 관리처분계획인가 후에는 입주권으로 평가됨
Q: 재개발 투자 시 소득세법과 지방세법의 차이점은?
A:
<권리변환 시기의 차이>
1. 소득세법
- 권리변환 시기: 관리처분계획인가일
- 관리처분계획인가일 이후부터 주택이 입주권으로 간주됨
2. 지방세법
- 권리변환 시기: 사실상 철거·멸실된 날
- 철거·멸실 시점을 알 수 없는 경우, 공부상 철거·멸실된 날을 기준으로 함
<과세 대상 판단의 차이>
1. 소득세법
- 관리처분계획인가 전: 주택으로 취급
- 관리처분계획인가 후: 입주권으로 취급
2. 지방세법
- 멸실 전: 주택 또는 주택 외 부동산으로 취급
- 멸실 후: 토지로 취급
<취득세 적용의 차이>
1. 소득세법
- 관리처분계획인가 여부에 따라 주택 또는 입주권으로 판단
2. 지방세법
- 멸실 여부에 따라 취득세율 결정
- 멸실 전: 주택 여부에 따라 취득세율 차등 적용 (1~3% 또는 8~12%)
- 멸실 후: 토지로 간주하여 기본세율 4% 적용
<양도소득세 적용의 차이>
1. 소득세법
- 관리처분계획인가 후 양도 시 입주권 양도로 취급
- 다주택자 중과세율 미적용
2. 지방세법
- 멸실 여부와 관계없이 소득세법 기준 적용
Q: 관리처분계획인가 후 주택의 세금 변동은?
A:
취득세
- 멸실 전 취득: 주택 취득으로 간주, 기본세율(1~3%) 또는 중과세율(8%, 12%) 적용
- 멸실 후 취득: 토지 취득으로 간주, 토지취득세율(4%) 적용
- 다주택자의 경우 멸실 후 취득이 유리
재산세 및 종합부동산세
- 멸실 전: 주택으로 과세, 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과
- 멸실 후: 토지로 분리과세, 종합부동산세 미과세
양도소득세
- 조합원입주권 양도로 취급
- 2년 이상 보유 시 일반 세율 적용
- 다주택자도 주택 양도가 아니므로 중과세 미적용
- 관리처분계획인가 이후부터 입주권 양도 시점까지 장기보유특별공제 미적용
비과세 요건
- 관리처분계획인가일 현재 2년 보유 및 거주 요건 충족 필요
- 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없거나 1주택만 보유
- 입주권 보유자가 1주택 취득 시 3년 이내 입주권 양도 필요
장기보유특별공제
- 원조합원: 관리처분계획인가 전 토지와 건물의 양도차익에만 적용
- 승계조합원: 3년 이상 보유해도 적용 불가
증여세 및 상속세
- 조합원 입주권으로 평가
- 유사매매사례가액, 감정가액 등을 시가로 적용
- 멸실 후 증여 시 토지(대지) 증여 취득으로 간주, 3.5% 증여취득세율 적용
Q: 재개발 투자 시 보유세와 종합부동산세의 차이점은?
A:
보유세 (재산세)
- 매년 6월 1일 기준으로 주택 소유자에게 부과됩니다.
- 건물분과 토지분으로 나누어 재산세가 고지됩니다.
- 주택이 멸실되지 않은 경우, 관리처분계획인가 후에도 주택으로 보아 과세됩니다.
종합부동산세
- 주택에 대해서만 부과되며, 일반 상가 등 비주거용 부동산은 대상이 아닙니다.
- 토지의 경우, 공시지가 합계가 80억 원을 초과하는 경우에만 부과됩니다.
- 주택이 멸실된 후에는 과세되지 않습니다.
주요 차이점
1. 과세 대상 : 재산세는 모든 부동산에 부과되지만, 종합부동산세는 주로 주택과 고가의 토지에 부과됩니다.
2. 과세 기준 : 재산세는 개별 부동산에 대해 부과되는 반면, 종합부동산세는 전국의 주택 보유 합산 가액을 기준으로 합니다.
3. 세율 : 재산세는 지방세로 지방자치단체별로 세율이 다를 수 있으며, 종합부동산세는 국세로 전국 동일한 세율이 적용됩니다.
4. 멸실 후 과세 : 주택이 멸실된 후에는 재산세는 토지분에 대해 계속 부과되지만, 종합부동산세는 부과되지 않습니다.
5. 공시가격의 영향 : 재개발 투자의 경우, 일반적으로 공시가격이 낮아 종합부동산세 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.
Q: 재개발 투자 시 양도소득세의 중과세는 어떻게 적용되나요?
A:
재개발 투자 시 양도소득세의 중과세 적용에 대해 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
일반적인 중과세 적용
- 현행 양도세 기본 세율은 6~45% 수준입니다.
- 2주택자의 경우 기본세율+20%p, 3주택자 이상은 기본세율+30%p의 중과세율이 적용됩니다.
재개발 입주권에 대한 중과세 적용
- 재개발·재건축 입주권은 주택 수 계산에 포함되어 중과세 대상이 될 수 있습니다.
- 예를 들어, 1세대 3주택자가 1주택을 재건축사업으로 멸실하더라도 다른 주택을 양도할 경우 60% 중과세 대상에 해당합니다.
중과세 배제 및 유예 조치
- 2025년 5월 9일까지 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세 중과세율 배제 규정이 유예되었습니다.
- 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 중 취득한 준공 후,
미분양 주택과 소형 신축주택은 2027년 12월까지 양도세와 종부세가 중과되는 주택 수에서 제외됩니다.
1+1 재개발·재건축 주택의 경우
- 1주택을 보유한 1세대가 재개발·재건축으로 2주택을 취득한 경우,
먼저 양도하는 주택은 과세되고 마지막으로 양도하는 주택에 비과세가 적용됩니다.
- 현재는 중과유예기간이지만, 선양도하는 주택이 조정대상지역 내 위치해 중과세율 적용대상이라면 중과세율을 피할 수 없습니다.
주의사항
- 재개발·재건축 사업의 단계와 보유 주택 수에 따라 세금 적용이 달라질 수 있으므로,
개인의 상황에 맞는 세무 전문가의 상담이 필요합니다.
- 양도 순서와 시기, 보유 기간, 거주 기간 등이 양도소득세 계산에 영향을 미치므로 신중한 계획이 필요합니다.
1) 외근 등으로 사무실 출근 빈도가 낮은 경우
2) 사무실 임대 및 사용 전반에 들어가는 비용이 부담인 경우
3) 재택근무가 가능하지만 사업자등록증 상 내 주소가 알려지는 것이 꺼려지는 경우
4) 세금, 고지서 등 사업과 관련된 우편물 관리가 필요한 경우
5) 기업 이미지 강화를 위해 주요지역 및 산업단지 주소가 필요한 경우
6) 다른 지역에 지점 또는 지사를 설립하려는 경우
비상주사무실 운영 자체는 원칙적으로 합법입니다.
전세계 주요 도시에서 Serviced Office 란 이름으로 창업 초기 또는 프리랜서 또는 지점 설립 등의 용도로
활발하게 이용되며, 원격 근무 또는 재택근무의 수요 증가로 많은 창업 초기 업체들이
비용 절감과 업무 효율을 위해 이용 중에 있습니다.
국가법령집 부가가치세법 제 8조에 의해 "사업자등록을 신청하는 것이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부
또는 일부를 하는 고정된 장소를 말하는 것이며,
다만 고정된 사업장이 없는 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 하는 것입니다" 로 명시되어 있습니다.
* 강남 학동점 : 서울시 강남구 학동로 165, 마일스디오빌 2층
* 구로 1 2 3호점 : 서울 구로구 디지털로31길 41, ENC벤처드림타워 6차
* 영등포점 : 서울 영등포구 양산로 53, 월드메르디앙비즈센터 10층
* 가산 IT캐슬점 : 서울특별시 금천구 가산디지털1로 137, 아이티캐슬2차 19층
* 가산 포휴점 : 서울특별시 금천구 가산디지털1로 225, 에이스가산포휴 11층
* 안산점 : 경기 안산시 단원구 광덕대로 154, 로데오타운 A동 4층
* 인천 스마트밸리점 : 인천 연수구 송도 미래로 30, 스마트밸리 지식산업센터 D동
* 인천 애니오션점 : 인천 광역시 연수구 인천타워대로 99, 10층
* 김포점 : 경기도 김포시 양촌읍 양곡로 495, 6층
* 용인점 : 경기도 용인시 기흥구 구갈로60번길 9, 7층
